神戸市東灘区【あべ司法書士事務所】
~JR住吉駅から徒歩1分~
土地・家屋の名義変更はお任せ下さい
相続・贈与の登記、公正証書遺言作成
株式会社・各種法人の設立や変更登記

土地や家、マンションなどの不動産名義変更、登記手続の専門家です
抵当権の抹消、相続、生前贈与の登記、公正証書遺言の作成や自筆証書遺言の検認、相続放棄の手続きなど幅広く対応。
株式会社、合同会社その他の法人の登記手続きも代行いたします。
駅近でアクセスが良く、神戸市東灘区のほか、灘区、芦屋市、西宮市のお客様からも、たくさんのご用命を頂いております。
ぜひお気軽にご相談下さい!
 078-955-2958
お問い合わせ

不動産の相続

⽬次 -  不動産の相続(名義変更) 

 

 【 業務のご案内 】

» 当事務所の代行サービス  

» 手続きの流れ  

» 費用のご説明1(具体例)

» 費用のご説明2(内訳の解説)

» ご相談・ご依頼の方法  

 

【 ご参考ページ 】

» 名義変更が必要なケース    

» ご自身で手続きする場合(ご参考)

» 譲渡所得税の概要     

» マイホームの特例     

» 相続不動産の売却 ①  

» 相続不動産の売却 ②(譲渡所得税と遺産分割)

 

当事務所の代行サービス

Point.1

戸籍の収集を無報酬で代行します!

不動産の名義変更をご依頼いただいた場合は、戸籍などの収集を実費のみで代行させていただいております。1通あたり~~円という報酬は発生しません。ぜひご用命ください。

 

Point.2

書類の作成をすべて代行します!

名義変更に必要な遺産分割協議書、相続関係図、登記申請書など、専門知識に基づいて必要な書類をすべて作成いたします。お客様は、当方が作成した書類にご署名ご捺印をいただくだけです。

 

Point.3

他の相続人様への書類送付も代行!

»

遺産分割協議書など、相続人全員が署名捺印しなければならない書類も、司法書士から直接、他の相続人さまへお送りできます。 

»

ご依頼者様から他の相続人さまに書類を送ったりする手間がすべてなくなります。 

»

ただし、相続人間でのお話合いができていることが前提となりますのでご注意ください。 

»

ある相続人様の一方的な要求を代理人として他の相続人様にお伝えし、交渉することは、司法書士は出来ません。 

 

Point.4

税理士と連携で税金対策も万全!

税理士との連携があり、相続税・贈与税などの税務申告についてもご相談(税理士のご紹介など)の窓口になれます。名義変更前に相続税の申告についてのご相談が必要な場合、先に税理士をご紹介することもできます。その場合、税理士も交えて「どなたの名義にするか」を慎重に決めてからの名義変更となります。手続きの手順についてはお気軽にご質問ください。

» 目次に戻る 

 

手続きの流れ

(ご相談~登記完了まで)

あてはまるものをクリックしてください
» 公正証書の遺言書がある場合
» 自筆証書の遺言書がある場合
» 遺言書がなく相続人が複数いる場合
» 遺言書がなく相続人がお一人の場合


» 目次に戻る   

 

公正証書遺言がある場合

STEP 1 ご相談、金額のお見積り  

» ご相談の際には、遺言書(公正証書)をご持参いただくようにお願いしております。
» さらに、対象不動産の権利証や固定資産税の納付書などもお持ちいただけるとスムーズに進みます。
» 必要に応じて固定資産評価証明書を取得し、名義変更にかかる金額をお見積りいたします。

 

STEP 2 書類の収集及び作成

»

戸籍謄本などの必要書類を収集し、委任状などの必要書類を作成します。

司法書士がすべて代行します!

 

STEP 3 書類へのご署名・ご捺印 

» 司法書士が作成した委任状などの書類に、相続人の方よりご署名ご捺印をいただきます。
» 各相続人様との書類のやりとりはすべて司法書士にお任せいただいてOKです。

 

STEP 4 登記の申請

»

法務局に登記の申請をし、およそ1週間後、相続の登記手続き(名義変更)が完了です。

もちろん司法書士が代行します!

 

STEP 5 書類のお引渡し・終了

» 新しくできた登記識別情報通知(いわゆる権利証)をお客様にお引渡しさせていただきます。
料金のお支払いは、STEP3と4の間を目安にお願いしております。


» 目次に戻る  

 

自筆証書遺言がある場合

STEP 1 ご相談、金額のお見積り  

»

ご相談の際には、遺言書(自筆証書)をご持参いただくようにお願いしております。

 封がしてある場合は、開封せずにお持ちください。

» さらに、対象不動産の権利証や固定資産税の納付書などもお持ちいただけるとスムーズに進みます。
» 必要に応じて固定資産評価証明書を取得し、名義変更にかかる金額をお見積りいたします。

 

STEP 2 書類の収集及び作成

»

戸籍謄本などの必要書類を収集し、委任状などの必要書類を作成します。

司法書士がすべて代行します!

»

遺言書が自筆証書の場合、遺言書検認の申立てという手続きを先に行い、検認手続きを完了させます。

※詳しくはこちら → 遺言書検認の申立て

 

STEP 3 書類へのご署名・ご捺印 

» 司法書士が作成した委任状などの書類に、相続人の方よりご署名ご捺印をいただきます。
» 各相続人様との書類のやりとりはすべて司法書士にお任せいただいてOKです。

 

STEP 4 登記の申請

»

法務局に登記の申請をし、およそ1週間後、相続の登記手続き(名義変更)が完了です。

もちろん司法書士が代行します!

 

STEP 5 書類のお引渡し・終了

» 新しくできた登記識別情報通知(いわゆる権利証)をお客様にお引渡しさせていただきます。
料金のお支払いは、STEP3と4の間を目安にお願いしております。


» 目次に戻る   

 

遺言書がなく相続人が複数いる場合

STEP 1 ご相談、金額のお見積り  

» 対象不動産の権利証や固定資産税の納付書などをお持ちいただけるとスムーズに進みます。
» 必要に応じて固定資産評価証明書を取得し、名義変更にかかる金額をお見積りいたします。

 

STEP 2 書類の収集及び作成

»

戸籍謄本などの必要書類を収集するとともに、登記の委任状、相続関係説明図や遺産分割協議書などを作成します。

司法書士がすべて代行しますのでお任せください!

 

STEP 3 書類へのご署名・ご捺印 

» 司法書士が作成した書類に、各相続人の方よりご署名ご捺印をいただきます。
» 各相続人様との書類のやりとりはすべて司法書士にお任せいただいてOKです。
» 印鑑証明書のみ、各相続人様においてご自身でお手配いただくことになります。

 

STEP 4 登記の申請

»

法務局に登記の申請をし、およそ1週間後、相続の登記手続き(名義変更)が完了です。

もちろん司法書士が代行します!

 

STEP 5 書類のお引渡し・終了

» 新しくできた登記識別情報通知(いわゆる権利証)をお客様にお引渡しさせていただきます。
料金のお支払いは、STEP3と4の間を目安にお願いしております。


» 目次に戻る  

 

遺言書がなく相続人がお一人の場合

STEP 1 ご相談、金額のお見積り  

» 対象不動産の権利証や固定資産税の納付書などをお持ちいただけるとスムーズに進みます。
» 必要に応じて固定資産評価証明書を取得し、名義変更にかかる金額をお見積りいたします。

 

STEP 2 書類の収集及び作成

»

戸籍謄本などの必要書類を収集するとともに、登記の委任状、相続関係説明図などを作成します。

司法書士がすべて代行しますのでお任せください!

 

STEP 3 書類へのご署名・ご捺印 

» 司法書士が作成した書類に、相続人の方よりご署名ご捺印をいただきます。

 

STEP 4 登記の申請

»

法務局に登記の申請をし、およそ1週間後、相続の登記手続き(名義変更)が完了です。

もちろん司法書士が代行します!

 

STEP 5 書類のお引渡し・終了

» 新しくできた登記識別情報通知(いわゆる権利証)をお客様にお引渡しさせていただきます。
料金のお支払いは、STEP3と4の間を目安にお願いしております。


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費用のご説明1

(具体例)

当事務所は基本的に法定相続人の数不動産の個数申請件数を基準に手数料を算定しております。

相続の登記においては、不動産の評価額は算定基準としていませんのでご安心ください。

»

相続人数加算  @8,000円

»

不動産個数加算 @3,500円

»

申請件数加算  @14,000円(例えば、①土地は長男に、建物は母に名義変更する場合や、②法務局の管轄が異なる神戸市と大阪市に不動産がある場合などです)

 

以下に具体例をご紹介します。ケース1~4をご覧ください。

 

< 登記費用の具体例 ケース1 >

【前提条件】

»

不動産の個数は【2】

土地1筆(固定資産評価額700万円)被相続人が100%所有

建物1個(固定資産評価額300万円)被相続人が100%所有

»

相続人の数は【3】名(A,B,C)

»

遺産分割協議によりAがすべて単独で相続する

項 目 金 額(円) 備 考
基本手数料 60,000
相続人数加算 24,000 @8000×【3】
不動産個数加算 7,000 @3500×【2】
消費税 7,280 上記合計の8%
登録免許税 40,000 固定資産評価額の0.4%
事前調査費用 670 @335×【2】
完了後証明書費用 960 @480×【2】
戸籍等取得費 6,000 ※ 概算です
合 計 145,910


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< 登記費用の具体例 ケース2 >

【前提条件】

»

不動産の個数は【2】

土地1筆(固定資産評価額2000万円)被相続人が50%所有

建物1個(固定資産評価額600万円)被相続人が100%所有

»

相続人の数は【3】名(A,B,C)

»

遺産分割協議により「Aが土地」「Bが建物」を相続

項 目 金 額(円) 備 考
基本手数料 60,000
件数加算 14,000 土地建物が別申請のため
相続人数加算 24,000 @8000×【3】
不動産個数加算 7,000 @3500×【2】
消費税 8,400 上記合計の8%
登録免許税(1) 40,000 2000万×50%×0.4%
登録免許税(2) 24,000 600万×100%×0.4%
事前調査費用 670 @335×【2】
完了後証明書費用 960 @480×【2】
戸籍等取得費 6,000 ※ 概算です
合 計 185,030


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< 登記費用の具体例 ケース3 >

【前提条件】

»

不動産の個数は【2】

神戸市東灘区の土地1筆

(固定資産評価額1500万円)被相続人が40%所有

神戸市中央区の土地1筆

(固定資産評価額2500万円)被相続人が40%所有

»

相続人の数は【3】名(A,B,C)

»

遺産分割協議によりAがすべて単独で相続する

項 目 金 額(円) 備 考
基本手数料 60,000
件数加算 14,000 管轄法務局が異なるため
相続人数加算 24,000 @8000×【3】
不動産個数加算 7,000 @3500×【2】
消費税 8,400 上記合計の8%
登録免許税(1) 24,000 1500万×40%×0.4%
登録免許税(2) 40,000 2500万×40%×0.4%
事前調査費用 670 @335×【2】
完了後証明書費用 960 @480×【2】
戸籍等取得費 6,000 ※ 概算です
合 計 177,430


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< 登記費用の具体例 ケース4 >

【前提条件】

»

不動産の個数は【1】

土地1筆(固定資産評価額1000万円)被相続人が100%所有

»

相続人の数は【2】名(A,B)

»

法定相続分で相続登記(その後売却予定など)

項 目 金 額(円) 備 考
基本手数料 60,000

相続人数加算

(@6,000円)

12,000 @6000×【2】
不動産個数加算 3,500 @3500×【1】
消費税 6,040 上記合計の8%
登録免許税 40,000 固定資産評価額の0.4%
事前調査費用 335 @335×【1】
完了後証明書費用 480 @480×【1】
戸籍等取得費 6,000 ※ 概算です
合 計 128,355

  

費用のご説明2

(内訳の解説)

基本手数料とは

 司法書士が相続登記を代理申請(代行)する場合の基本手数料です。ここに含まれるのは、 

① 遺産分割協議案についてのご相談 

② 遺産分割協議書の作成 

③ 各相続人の方への書類送付事務 

④ 戸籍謄本や住民票などの取得代行 

⑤ 登記申請書の作成、法務局への提出

までの、すべてです。

 

 逆に言うと、お客様の方で動いていただくことは、「印鑑証明書を取得」していただくことと、司法書士が作成する書類に「捺印する」ことだけになります。 

 戸籍の取り寄せは、相続登記をご依頼いただいた場合には、実費のみで代行取得しております!ご自身で戸籍収集するのと金額が同じですので、ぜひご用命ください! 

 

相続人数加算とは

 相続人の人数により加算させていただく手数料(1名あたり8,000円)になります。遺産分割協議を行う場面では、一般に権利を取得する人、権利を喪失する人があります。

 このような場面では、各相続人の方、特に権利を喪失する方の意思確認、ご本人様確認は重要であり、ここを手抜きしたために、後日、遺産分割協議の無効を主張されることにもなりかねません。

 このような理由から、司法書士において各相続人1名ごとに、しっかりと意思確認、ご本人様確認をし、後日の争いが起こらないように最善の策を講じています。

※ 遺産分割協議を行わない場合、例えば遺言書による相続登記や、法定相続分に基づく相続登記の場合は、1名あたり6,000円とさせていただいております。  

 

件数加算とは

 次のような場合、登記の申請は別々で行う必要があり、1件ごとに司法書士手数料14,000円が加算となります。

≫ 法務局の管轄が異なる場合

(例)

神戸市東灘区の土地は神戸地方法務局東神戸出張所の管轄です。

神戸市灘区や中央区の土地は神戸地方法務局(本局)の管轄です。

このように管轄が異なる不動産についてはそれぞれ別の法務局に登記申請書を作成提出する必要があります。

 

≫ 相続する方が物件ごとに異なる場合

(例)

夫が死亡し、土地は長男が、建物は妻が相続する場合など、物件ごとに相続する人(取得する人)が異なる場合は、それぞれ登記申請書をわけて作成提出する必要があります。

 

登録免許税とは

 法務局に対して名義変更の登記を申請する際に納付しなければならない税金(国税)です。

 一般的には、収入印紙で納めることとなりますが、司法書士が作成した登記申請書に貼り付ける必要があるため、登記申請時(完了前)に必要となる実費となります。

 計算の根拠となる「固定資産評価額」というのは、毎年市役所から送付されてくる「固定資産税額通知書(兼納付書)」などに記載された「評価額」の金額です。

 このような通知書や納付書を紛失している場合でも、役所にて評価証明書というものが取得できます。

 評価証明書は、司法書士が代行取得できますので、あわせてご用命いただいても結構です。

 

 登録免許税の計算方法は、土地の評価額1500万円、建物の評価額850万円であれば、 

(15,000,000+8,500,000)×4/1000=94,000円

となります。

 

戸籍等取得費とは

 戸籍には、次のような種類があります。

 

≫ 戸籍謄本

戸籍全部事項証明書などという場合もあります。現在の戸籍のことです。 

≫ 改製原戸籍謄本

コンピューター化による改製、法律による改製などにより、あらたに作りかえることになったため、閉鎖された戸籍です。 

≫ 除籍謄本

本籍地の変更(別の市区町村への転籍)や、在籍者全員が、死亡、または婚姻、養子縁組などにより誰もいなくなってしまった戸籍を除籍と言います。

 

 次に、相続登記の申請には、以下の戸籍謄本が必要となります。

 被相続人の出生から死亡までの戸籍、改製原戸籍、除籍などの謄本

 法定相続人全員の戸籍謄本(または抄本)

 戸籍は、「本籍地」ごとに市区町村で管理されています。「本籍地」は「住所」とはちがうので、神戸市在住の方の戸籍がすべて神戸市内の区役所で揃うわけではありません。

 場合によっては、出生時の本籍地は、札幌、10代から35歳までは、東京都港区、35歳以降は神戸市東灘区など、本籍地が点々としている場合が多々あります。

このような場合、

・神戸市東灘区役所で戸籍謄本を取得し、前本籍地を調べる。

・東京都港区役所で除籍謄本を取得し、前本籍地を調べる。

・札幌市役所で改製原戸籍と除籍謄本を取得

で、やっと揃う事となります。

 

実際には、この他に、

・住民票の除票(1通300円)や、

・固定資産評価証明書(不動産1個につき300円)

などの取得費用が加算されます。

 

 なお相続の登記においては、例外的に以下の項目が加算となる場合があります。

 » 被相続人数加算 @30,000円

 例:父が亡くなり、名義変更をしない間に母もなくなった場合

 » 兄弟姉妹相続加算 @20,000円~

 例:亡くなった方に子がなく、相続人が兄弟姉妹しかいない場合

  

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ご相談・ご依頼の方法

平⽇/09:00〜19:00

平日/19:00~21:00(要ご予約)

⼟⽇/10:00〜15:00要ご予約

メールでのご相談ご予約》

メールには、以下の項⽬をお書きください。 

ご希望の日時は複数(2〜3つ程度)お書きいただけますと、スムーズです!

① お名前

② メールアドレス

③ ご希望の日時とご相談内容

《 お電話でのご相談ご予約 》

 TEL:078-955-2958 

まずは、お気軽にお電話のうえ、ご相談のご予約をお取りください 

お電話では、「ホームページを⾒て、相談の予約を取りたい」とおっしゃってください  

ご希望の⽇時をお聞きしますので、上記のお時間帯でご指定下さい 

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名義変更が必要なケース

不動産の「売買」や「贈与」などと違って、「相続」の登記はよく放置されてしまいがちですが、次のような場合は、相続といえども名義変更が必要ですのでご注意ください。

<ケース1>

遺産分割協議(又は調停)が成立した場合

※ 遺言書がある場合にもあてはまります

»

父が亡くなり法定相続人はABCの兄弟3名です。3名の話し合いにより、不動産はAの単独名義にするとの内容で遺産分割協議が成立しました。あとは名義変更の「相続登記」を法務局に申請するだけですが、そのまま放置していた場合は次のような危険があります。

»

相続登記をしないで亡父の名義のままにしておくということは、ABCのうち「誰からでも」、「いつでも」、Aが3分の1、Bが3分の1、Cが3分の1という内容で登記が出来てしまいます。さらにBもCも単独で、自分の持分3分の1を売却したり、担保に入れたりすることができてしまいます。(実際には、仲の悪い兄弟でもそこまでするかどうかは疑問ですが、法律上は可能なのです。)仮にABCが仲の良い兄弟で、上記のようなことがないとしても、たまたまBが借金をしていたら、その借金の債権者は、Bを訴えて勝訴判決をとれば、Bの持分3分の1を差し押さえてしまうことが出来てしまいます。

このように、登記は「早い者勝ち」というルールがありますので、遺産分割協議が成立した場合(または遺言書がある場合)は、速やかに登記をして名義変更(相続登記)しておくべきなのです。

»

遺産分割調停とは、協議がまとまらなかった場合の次の手段であり、裁判所を通じて行う遺産分割です。すでに「裁判ざた」になっていることからすれば、ほかの相続人との関係が良好であるとの前提はありません。したがって「遺産分割協議が成立した場合」よりも「遺産分割調停が成立した場合」の方が、相続登記を急ぐ必要性は高いと考えられます。

<ケース2>

亡くなった父名義の家を売却したい場合

»

不動産の売却の場面では、売主から買主に名義変更(「売買」に基づく所有権移転の登記)をすることとなります。

» 売買による所有権移転登記には、売主の印鑑証明書(発行後3か月以内のもの)の添付が義務付けられています。しかし、当然のことながら亡くなった方の印鑑証明書は発行されませんので、そのままでは買主に所有権移転の登記をすることはできません。
» したがって、買主に名義変更する前提として、まずは、亡くなった方から生存している相続人に名義変更(相続登記)することが必要となります。このように売却にあたっては、まずは相続による名義変更を済ませることが第1歩となります

<ケース3>

住宅ローンを完済したので抵当権を抹消したいが、名義は亡父のままの場合

» 住宅ローンを組んだときは、通常は、住宅ローン債権者(銀行など)の「抵当権設定」の登記がされます。住宅ローンを完済すると、次は「抵当権抹消」登記が必要になります。
»

ここで、抵当権抹消登記は、一般的には登記簿に登記されている「所有者」から申請することとなります。しかし、「所有者」が亡くなられている場合は、これを申請することができません。

»

したがって、相続人に名義変更(相続登記)する必要があるわけです。抵当権抹消登記は、相続登記が済んでから実際に名義を取得した相続人が主体となって申請することになります。


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ご自身で手続きする場合

作業は以下のとおりですが、大変と感じられたらぜひ司法書士にご用命ください。

時間と手間が大幅に節約できますよ!

TEL 078-955-2958

1.戸籍の収集
»

⼾籍には、① ⼾籍(現在のもの)、② 改製原⼾籍、③ 除籍などの種類があります。

»

通常、名義変更をするには、被相続⼈の⽅の出⽣から死亡まで記載された⼾籍がすべて必要となり、そのためには、取得したそれぞれの戸籍等に、「被相続⼈が何歳から何歳までのことが書いてあるのか」を読み解かなくてはなりません。特に昭和の時代の改製原⼾籍や除籍などは、⼿書きのため、読み慣れている専⾨家でも苦労することがありますが、取得する際に市役所等の窓口にて教えてもらうのがよいと思います。

»

この他に、相続する⼈の住⺠票、被相続⼈の住⺠票除票、固定資産評価証明書などが必要となります。(※場合によってはこれ以外の書類が必要となる場合がありますのでご注意ください。)

2.書類の作成
»

 名義変更に必要となる専⾨的な作成書類としては⼀般的に以下のようなものがあります。

1 遺産分割協議書

2 相続関係説明図

3 登記申請書

» 「遺産分割協議書」とは、相続⼈が複数名いる場合に法定相続分(法律で定められた割合)と異なる割合で相続する場合に必要となります。相続の対象となる預貯⾦、株式、不動産など あらゆる財産について、誰がどれを相続するのかを正確に記載して作成する必要があります。作成した遺産分割協議書には、原則として相続⼈全員の実印を押印し、印鑑証明書を添付する必要があります。 
» 「相続関係説明図」とは、全相続⼈と被相続⼈の関係を⽰す家系図のような書⾯です。これを適正に作成し法務局に提出することにより、同時に提出した⼾籍等の謄本を返却してもらうことができます。不動産の名義変更のあとに預貯⾦や株式の名義変更もする場合、⼾籍などを流⽤することができ、何度も同じ⼾籍を取得する⼿間と費⽤を省くことができます。(※尚、現在は、法定相続情報証明制度というものがあり、こちらを利用することでも同じように手間と費用を省くことができます。)  
» 「登記申請書」とは、不動産の名義変更をするにあたり作成しなければならないもっとも肝⼼な書類です。書き⽅が特殊なため、ご⾃⾝で作成する場合は書籍やインターネットなどで調べる必要がありますが、近年では法務局に相談員が常駐しており、申請書の書き方を教えてもらえるようですので、こちらを利用するのもよいでしょう。
3.書類の提出
» 作成した登記申請書に、必要な書類(⼾籍等の謄本・住⺠票・遺産分割協議書・印鑑証明書・固定資産評価証明書など)を添付の上、登録免許税という税⾦を収⼊印紙で納めて法務局に提出します。もし、書類に不備がある場合には、法務局から連絡があり、訂正の指⽰を受けることとなります。この訂正が完了すれば、登記(名義変更の⼿続き)は完了です。


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譲渡所得税の概要

※不動産以外の他の資産(株式など)譲渡についても譲渡所得税は発生しますが、このページでは、便宜、不動産についてのみ記載しています。

 譲渡所得税とは、土地、建物などの不動産を売却した時に所得(利益)が生じた場合に、その所得に対してかかる税金のことです。

例えば、土地を1000万円で購入し、2500万円で売却したら、1500万円の利益が出ます。

この利益1500万円に対して、20%(長期譲渡所得)、または39%(短期譲渡所得)、の税金が課税されるというものです。

「長期譲渡所得」とは、譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年を超える場合であり、

「短期譲渡所得」とは、譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年以下の場合です。

 

 この所得(利益)1500万円のことを、「課税譲渡所得」と言いますが、課税譲渡所得は、つぎの計算により算出します。

<課税譲渡所得=譲渡価額-(取得費+譲渡費用)>

「譲渡価額」というのは、簡単に言うと、売った代金のことで、上の例で言えば2500万円です。

「取得費」というのは、はじめに購入した時にかかった費用で、上の例で言えば、1000万円です。

この「取得費」には、次のような費用(→仲介手数料、登録免許税などの登記費用、不動産取得税 etc…)も含めてもよいとされています。(※建物の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算しますのでご注意ください。土地と異なり、建物は、年々老朽化していくものであり、その価値が下がっていくためです。)

「譲渡費用」というのは、譲渡、つまり売るときにかかった費用のことです。

この「譲渡費用」には、次のような費用(→仲介手数料、印紙代、土地の測量費用・ 建物の取壊費用など etc…)も含めてよいとされています。

 

 したがって、<取得する時>と、<譲渡する時>にかかった諸々の費用を、売却代金から差し引くと利益が出る場合、譲渡所得税が課税されるわけです。逆に、損失が出る場合、譲渡所得税は課税されません。以上が、不動産売却における譲渡所得税の基本的な考え方と言えるでしょう。実際には、マイホームを売却した場合は、利益が3000万円までの範囲内であれば課税されないとする特例がありますので、こちらもご覧ください。

  ↓↓↓

マイホームの特例

 マイホームを売却した時に、利益が出た場合、これにも譲渡所得税が通常通りに課税されるのはとても酷です。

したがって、マイホーム(居住用不動産)譲渡の場合には特例があります。

具体的には、マイホームを売却して利益が出ても、そこから最高3000万円まで控除できるという特例です。

 

簡単な例で言うと、

・購入時にかかった費用2500万円

・売却代金4000万円

・利益 1500万円 < 3000万円

⇒ 課税なし とする特例です。

 

<注意点>

この特例を受けようとする場合は、確定申告が必要とされています。

さらに、適用を受けるためには、以下のような要件を満たす必要があります。

  • 自分が居住している建物(または建物と敷地)を売却すること。
  • 過去に居住していた不動産である場合は、居住しなくなった日から3年目の年の12月31日までに売却すること。
  • 売主と買主の関係が、親子や夫婦など特別な関係ではないこと。

以上は、主要な点のみピックアップしたものです。

確定申告の手続きと、特例適用の要件について、詳しくは国税庁HPをご覧ください

 

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相続不動産の売却①

 相続した不動産を売却する場合に生じる税金(=譲渡所得税)を中心に、検討すべき点を記載しています。

 相続した不動産を売却する際には、

① 被相続人が不動産を取得した際の費用に比べ、現在の時価が高騰している場合や、

② 取得費用(亡くなった方が最初に取得した際の価額)が不明の場合など、

 税金(譲渡所得税)の問題が大きくかかわることがあります。

 

 このような場面で、相続人の中に、「被相続人と同居しており、譲渡所得税についてマイホーム特例を受けられる」人がいる場合、遺産分割の方法を工夫することにより、譲渡所得税を大幅に節税できることがあります。

 相続した不動産を売却した時の、「譲渡所得税」については、売却前、もっと言えば遺産分割協議の際に検討することをおすすめします。

 

詳しく見てみましょう。  

不動産を相続しただけでは、「譲渡」があったとは言えませんが、その不動産を売却し、所得(利益)が生じた場合、譲渡所得税の課税対象となります。

例えば、

  • 父が亡くなり、相続人は子供3名A,B,C 
  • Aが、父名義の不動産(時価3000万円)を相続し、 
  • B,Cはそれぞれ現金3000万円を相続する、

との遺産分割協議が整ったとします。(※ 簡単な例にするため、相続税は考慮に入れておりません。)

 

 ついで、Aさんは、この不動産を売却しました。Aさんの父がこの不動産を取得したときの価額は1000万円であったところ、Aさんが、この度売却した価額は、時価どおりの3000万円でした。ここで、ざっくり2000万円の所得(利益)があがっています。この2000万円の所得に対して、譲渡所得税という税金がかかるわけです。仮に何の特例の適用もない場合、 

 

≫ 長期譲渡所得では、20%(所得税15%・住民税5%)⇒ 合計400万円の課税となります。

※ 長期譲渡所得とは譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年を超える場合です。

 

≫ 短期譲渡所得では、39%(所得税30%・住民税9%)⇒ 合計780万円の課税となります。

※ 短期譲渡所得とは譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年以下の場合です。

   

一見、平等に3000万円づつの資産を相続したかのように見えて、実は、Aは多額の税金を支払うこととなるわけです。さらに、父親が購入したのが、何十年も前であり、いくらで購入したのか分からない場合などは、購入価額(取得費)を売却代金の5%として計算することとなっています。つまり、3000万円の5%=150万円で購入したことになるので、売却益は、2850万円・・・これに対する譲渡所得税は・・・相当な高額になります 

 

上記のように、何の特例もない場合や、取得費(購入金額)が不明な場合は、非常に高額な税金を課税されますが、特例の利用や遺産分割方法を工夫することにより、かなりの節税となることがあります。こちらもご覧ください。

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相続不動産の売却②

(譲渡所得税と遺産分割)

 相続した不動産を売却した時に生じる譲渡所得税と、遺産分割の関係についての説明です。

<事例>

  • 父が死亡し、子A,B,Cが相続人
  • Aは亡父と、生前同居していた
  • A,B,Cは平等な相続を希望
  • 父の居住用不動産は時価3000万円

  この事例で、どのようにしたら良いでしょう。遺産分割の方法としては、換価分割代償分割が考えられます。

 

<換価分割の場合>

 換価分割の場合、A,B,Cが各3分の1づつ相続することを前提に、この不動産を売却することとなります。そして、売却代金3000万円を3名でそれぞれ1000万円づつ分配して相続することとなります。ここで、Aは、もとから父と同居しており、適用要件を満たせば、Aにとっては「居住用不動産の譲渡」にあたり、譲渡所得税についてはマイホームの特例を受けることが出来ます。

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 結果として、Aは譲渡所得税は無税ですが、B,Cは譲渡所得税を支払うこととなり、実質的に平等が保たれていないことになります。他方、平等な相続にこだわらないのであれば、Aの分配割合を増やし、B,Cの分配割合を減らすことにより、全体としての譲渡所得税を減らすことも出来そうです。従って、換価分割の場合は、税金負担も含めて、実質的な平等が保たれるかという点が、相続人間で検討すべきポイントとなると思われます。

 

<代償分割の場合>

 Aがこの不動産を相続したい、という前提で代償分割する場合、Aがこの不動産を全部、単独で相続することとなります。相続人間の平等は、AからB,Cに対する代償金の交付(各1000万円づつ)という形でバランスを取ります。ここで、Aが後日この不動産を売却することになったとしても、譲渡所得税については、売却代金全額につきマイホームの特例を受けることが出来そうです。そして、B,CがAから受け取る代償金については、譲渡所得税とは無関係とされています。B,Cは、譲渡所得税の申告義務もありません。

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 結果として相続人全体として、税金の負担がなくなるわけです。ただし、Aが代償金を自己の財産から「ただちに」用意することが困難な場合には、

  • 代償金の交付が、不動産の売却後となったり、
  • Aが他から融資を受けて代償金の支払にあてる必要が生じる、などの問題があります。

 さらに、売却代金をもって代償金の支払いに充てる算段のもとでは、売却見込み額が不明の場合、代償金をいくら支払うかということを遺産分割協議書に明記できないという問題もあります。

 

 遺産分割協議、相続不動産の売却では、以上の問題点を慎重に検討してからすすめる必要があるといえます。当事務所では顧問税理士の見解を求めながら(場合によってはご紹介させていただき)一件一件丁寧に解決してまいります。安心してご相談下さい!

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2019.12.06 Friday