不動産の相続
⽬次 - 不動産の相続（名義変更） |
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手続きの流れ（ご相談～登記完了まで） |
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公正証書遺言がある場合 |
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遺言書がなく相続人がお一人の場合
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費用のご説明１（具体例） |
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当事務所は基本的に法定相続人の数と不動産の個数、申請件数を基準に手数料を算定しております。 相続の登記においては、不動産の評価額は算定基準としていませんのでご安心ください。
以下に具体例をご紹介します。ケース１～４をご覧ください。 |
| ＜ 登記費用の具体例 ケース１ ＞ | ||||||||
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【前提条件】
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| 項 目 | 金 額（円） | 備 考 | ||||||
| 基本手数料 | 60,000 | |||||||
| 相続人数加算 | 24,000 | ＠8000×【３】 | ||||||
| 不動産個数加算 | 7,000 | ＠3500×【２】 | ||||||
| 消費税 | 7,280 | 上記合計の8％ | ||||||
| 登録免許税 | 40,000 | 固定資産評価額の0.4％ | ||||||
| 事前調査費用 | 670 | ＠335×【２】 | ||||||
| 完了後証明書費用 | 960 | ＠480×【２】 | ||||||
| 戸籍等取得費 | 6,000 | ※ 概算です | ||||||
| 合 計 | 145,910 | |||||||
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| ＜ 登記費用の具体例 ケース２ ＞ | ||||||||
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【前提条件】
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| 項 目 | 金 額（円） | 備 考 | ||||||
| 基本手数料 | 60,000 | |||||||
| 件数加算 | 14,000 | 土地建物が別申請のため | ||||||
| 相続人数加算 | 24,000 | ＠8000×【３】 | ||||||
| 不動産個数加算 | 7,000 | ＠3500×【２】 | ||||||
| 消費税 | 8,400 | 上記合計の8％ | ||||||
| 登録免許税（１） | 40,000 | 2000万×50％×0.4％ | ||||||
| 登録免許税（２） | 24,000 | 600万×100％×0.4% | ||||||
| 事前調査費用 | 670 | ＠335×【２】 | ||||||
| 完了後証明書費用 | 960 | ＠480×【２】 | ||||||
| 戸籍等取得費 | 6,000 | ※ 概算です | ||||||
| 合 計 | 185,030 | |||||||
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| ＜ 登記費用の具体例 ケース３ ＞ | ||||||||
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【前提条件】
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| 項 目 | 金 額（円） | 備 考 | ||||||
| 基本手数料 | 60,000 | |||||||
| 件数加算 | 14,000 | 管轄法務局が異なるため | ||||||
| 相続人数加算 | 24,000 | ＠8000×【３】 | ||||||
| 不動産個数加算 | 7,000 | ＠3500×【２】 | ||||||
| 消費税 | 8,400 | 上記合計の8％ | ||||||
| 登録免許税（１） | 24,000 | 1500万×40％×0.4％ | ||||||
| 登録免許税（２） | 40,000 | 2500万×40％×0.4％ | ||||||
| 事前調査費用 | 670 | ＠335×【２】 | ||||||
| 完了後証明書費用 | 960 | ＠480×【２】 | ||||||
| 戸籍等取得費 | 6,000 | ※ 概算です | ||||||
| 合 計 | 177,430 | |||||||
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| ＜ 登記費用の具体例 ケース４ ＞ | ||||||||
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【前提条件】
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| 項 目 | 金 額（円） | 備 考 | ||||||
| 基本手数料 | 60,000 | |||||||
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相続人数加算 （@6,000円） |
12,000 | ＠6000×【２】 | ||||||
| 不動産個数加算 | 3,500 | ＠3500×【１】 | ||||||
| 消費税 | 6,040 | 上記合計の8％ | ||||||
| 登録免許税 | 40,000 | 固定資産評価額の0.4％ | ||||||
| 事前調査費用 | 335 | ＠335×【１】 | ||||||
| 完了後証明書費用 | 480 | ＠480×【１】 | ||||||
| 戸籍等取得費 | 6,000 | ※ 概算です | ||||||
| 合 計 | 128,355 | |||||||
費用のご説明２（内訳の解説） |
基本手数料とは
司法書士が相続登記を代理申請（代行）する場合の基本手数料です。ここに含まれるのは、
① 遺産分割協議案についてのご相談
② 遺産分割協議書の作成
③ 各相続人の方への書類送付事務
④ 戸籍謄本や住民票などの取得代行
⑤ 登記申請書の作成、法務局への提出
までの、すべてです。
逆に言うと、お客様の方で動いていただくことは、「印鑑証明書を取得」していただくことと、司法書士が作成する書類に「捺印する」ことだけになります。
戸籍の取り寄せは、相続登記をご依頼いただいた場合には、実費のみで代行取得しております！ご自身で戸籍収集するのと金額が同じですので、ぜひご用命ください！
相続人数加算とは
相続人の人数により加算させていただく手数料（1名あたり8,000円）になります。遺産分割協議を行う場面では、一般に権利を取得する人、権利を喪失する人があります。
このような場面では、各相続人の方、特に権利を喪失する方の意思確認、ご本人様確認は重要であり、ここを手抜きしたために、後日、遺産分割協議の無効を主張されることにもなりかねません。
このような理由から、司法書士において各相続人１名ごとに、しっかりと意思確認、ご本人様確認をし、後日の争いが起こらないように最善の策を講じています。
※ 遺産分割協議を行わない場合、例えば遺言書による相続登記や、法定相続分に基づく相続登記の場合は、１名あたり6,000円とさせていただいております。
件数加算とは
次のような場合、登記の申請は別々で行う必要があり、１件ごとに司法書士手数料14,000円が加算となります。
≫ 法務局の管轄が異なる場合
（例）
神戸市東灘区の土地は神戸地方法務局東神戸出張所の管轄です。
神戸市灘区や中央区の土地は神戸地方法務局（本局）の管轄です。
このように管轄が異なる不動産についてはそれぞれ別の法務局に登記申請書を作成提出する必要があります。
≫ 相続する方が物件ごとに異なる場合
（例）
夫が死亡し、土地は長男が、建物は妻が相続する場合など、物件ごとに相続する人（取得する人）が異なる場合は、それぞれ登記申請書をわけて作成提出する必要があります。
登録免許税とは
法務局に対して名義変更の登記を申請する際に納付しなければならない税金（国税）です。
一般的には、収入印紙で納めることとなりますが、司法書士が作成した登記申請書に貼り付ける必要があるため、登記申請時（完了前）に必要となる実費となります。
計算の根拠となる「固定資産評価額」というのは、毎年市役所から送付されてくる「固定資産税額通知書（兼納付書）」などに記載された「評価額」の金額です。
このような通知書や納付書を紛失している場合でも、役所にて評価証明書というものが取得できます。
評価証明書は、司法書士が代行取得できますので、あわせてご用命いただいても結構です。
登録免許税の計算方法は、土地の評価額１５００万円、建物の評価額８５０万円であれば、
（15,000,000+8,500,000）×4/1000＝94,000円
となります。
戸籍等取得費とは
戸籍には、次のような種類があります。
≫ 戸籍謄本
戸籍全部事項証明書などという場合もあります。現在の戸籍のことです。
≫ 改製原戸籍謄本
コンピューター化による改製、法律による改製などにより、あらたに作りかえることになったため、閉鎖された戸籍です。
≫ 除籍謄本
本籍地の変更（別の市区町村への転籍）や、在籍者全員が、死亡、または婚姻、養子縁組などにより誰もいなくなってしまった戸籍を除籍と言います。
次に、相続登記の申請には、以下の戸籍謄本が必要となります。
① 被相続人の出生から死亡までの戸籍、改製原戸籍、除籍などの謄本
② 法定相続人全員の戸籍謄本（または抄本）
戸籍は、「本籍地」ごとに市区町村で管理されています。「本籍地」は「住所」とはちがうので、神戸市在住の方の戸籍がすべて神戸市内の区役所で揃うわけではありません。
場合によっては、出生時の本籍地は、札幌、１０代から３５歳までは、東京都港区、３５歳以降は神戸市東灘区など、本籍地が点々としている場合が多々あります。
このような場合、
・神戸市東灘区役所で戸籍謄本を取得し、前本籍地を調べる。
・東京都港区役所で除籍謄本を取得し、前本籍地を調べる。
・札幌市役所で改製原戸籍と除籍謄本を取得
で、やっと揃う事となります。
実際には、この他に、
・住民票の除票（１通３００円）や、
・固定資産評価証明書（不動産１個につき３００円）
などの取得費用が加算されます。
※ なお相続の登記においては、例外的に以下の項目が加算となる場合があります。
» 被相続人数加算 ＠30,000円
例：父が亡くなり、名義変更をしない間に母もなくなった場合
» 兄弟姉妹相続加算 ＠20,000円～
例：亡くなった方に子がなく、相続人が兄弟姉妹しかいない場合
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ご相談・ご依頼の方法 |
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平⽇／09:00〜19:00 平日／19:00～21:00（要ご予約） ⼟⽇／10:00〜15:00（要ご予約） |
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《メールでのご相談ご予約》 メールには、以下の項⽬をお書きください。 ご希望の日時は複数（２〜３つ程度）お書きいただけますと、スムーズです！ ① お名前 ② メールアドレス ③ ご希望の日時とご相談内容 |
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《 お電話でのご相談ご予約 》 TEL：０７８－９５５－２９５８
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名義変更が必要なケース |
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不動産の「売買」や「贈与」などと違って、「相続」の登記はよく放置されてしまいがちですが、次のような場合は、相続といえども名義変更が必要ですのでご注意ください。 |
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ご自身で手続きする場合 |
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作業は以下のとおりですが、大変と感じられたらぜひ司法書士にご用命ください。 時間と手間が大幅に節約できますよ！ TEL 078-955-2958 |
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譲渡所得税の概要 |
※不動産以外の他の資産（株式など）譲渡についても譲渡所得税は発生しますが、このページでは、便宜、不動産についてのみ記載しています。
譲渡所得税とは、土地、建物などの不動産を売却した時に所得（利益）が生じた場合に、その所得に対してかかる税金のことです。
例えば、土地を１０００万円で購入し、２５００万円で売却したら、１５００万円の利益が出ます。
この利益１５００万円に対して、２０％（長期譲渡所得）、または３９％（短期譲渡所得）、の税金が課税されるというものです。
「長期譲渡所得」とは、譲渡した年の１月１日現在の所有期間が５年を超える場合であり、
「短期譲渡所得」とは、譲渡した年の１月１日現在の所有期間が５年以下の場合です。
この所得（利益）１５００万円のことを、「課税譲渡所得」と言いますが、課税譲渡所得は、つぎの計算により算出します。
＜課税譲渡所得＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）＞
「譲渡価額」というのは、簡単に言うと、売った代金のことで、上の例で言えば２５００万円です。
「取得費」というのは、はじめに購入した時にかかった費用で、上の例で言えば、１０００万円です。
この「取得費」には、次のような費用（→仲介手数料、登録免許税などの登記費用、不動産取得税 etc…）も含めてもよいとされています。（※建物の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算しますのでご注意ください。土地と異なり、建物は、年々老朽化していくものであり、その価値が下がっていくためです。）
「譲渡費用」というのは、譲渡、つまり売るときにかかった費用のことです。
この「譲渡費用」には、次のような費用（→仲介手数料、印紙代、土地の測量費用・ 建物の取壊費用など etc…）も含めてよいとされています。
したがって、＜取得する時＞と、＜譲渡する時＞にかかった諸々の費用を、売却代金から差し引くと利益が出る場合、譲渡所得税が課税されるわけです。逆に、損失が出る場合、譲渡所得税は課税されません。以上が、不動産売却における譲渡所得税の基本的な考え方と言えるでしょう。実際には、マイホームを売却した場合は、利益が３０００万円までの範囲内であれば課税されないとする特例がありますので、こちらもご覧ください。
↓↓↓
マイホームの特例 |
マイホームを売却した時に、利益が出た場合、これにも譲渡所得税が通常通りに課税されるのはとても酷です。
したがって、マイホーム（居住用不動産）譲渡の場合には特例があります。
具体的には、マイホームを売却して利益が出ても、そこから最高３０００万円まで控除できるという特例です。
簡単な例で言うと、
・購入時にかかった費用２５００万円
・売却代金４０００万円
・利益 １５００万円 ＜ ３０００万円
⇒ 課税なし とする特例です。
＜注意点＞
この特例を受けようとする場合は、確定申告が必要とされています。
さらに、適用を受けるためには、以下のような要件を満たす必要があります。
- 自分が居住している建物（または建物と敷地）を売却すること。
- 過去に居住していた不動産である場合は、居住しなくなった日から３年目の年の１２月３１日までに売却すること。
- 売主と買主の関係が、親子や夫婦など特別な関係ではないこと。
以上は、主要な点のみピックアップしたものです。
確定申告の手続きと、特例適用の要件について、詳しくは国税庁HPをご覧ください
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相続不動産の売却① |
相続した不動産を売却する場合に生じる税金（＝譲渡所得税）を中心に、検討すべき点を記載しています。
相続した不動産を売却する際には、
① 被相続人が不動産を取得した際の費用に比べ、現在の時価が高騰している場合や、
② 取得費用（亡くなった方が最初に取得した際の価額）が不明の場合など、
税金（譲渡所得税）の問題が大きくかかわることがあります。
このような場面で、相続人の中に、「被相続人と同居しており、譲渡所得税についてマイホーム特例を受けられる」人がいる場合、遺産分割の方法を工夫することにより、譲渡所得税を大幅に節税できることがあります。
相続した不動産を売却した時の、「譲渡所得税」については、売却前、もっと言えば遺産分割協議の際に検討することをおすすめします。
詳しく見てみましょう。
不動産を相続しただけでは、「譲渡」があったとは言えませんが、その不動産を売却し、所得（利益）が生じた場合、譲渡所得税の課税対象となります。
例えば、
- 父が亡くなり、相続人は子供３名Ａ，Ｂ，Ｃ
- Ａが、父名義の不動産（時価３０００万円）を相続し、
- Ｂ，Ｃはそれぞれ現金３０００万円を相続する、
との遺産分割協議が整ったとします。（※ 簡単な例にするため、相続税は考慮に入れておりません。）
ついで、Ａさんは、この不動産を売却しました。Ａさんの父がこの不動産を取得したときの価額は１０００万円であったところ、Ａさんが、この度売却した価額は、時価どおりの３０００万円でした。ここで、ざっくり２０００万円の所得（利益）があがっています。この２０００万円の所得に対して、譲渡所得税という税金がかかるわけです。仮に何の特例の適用もない場合、
≫ 長期譲渡所得では、20％（所得税15％・住民税5％）⇒ 合計４００万円の課税となります。
※ 長期譲渡所得とは譲渡した年の１月１日現在の所有期間が５年を超える場合です。
≫ 短期譲渡所得では、39％（所得税30％・住民税9％）⇒ 合計７８０万円の課税となります。
※ 短期譲渡所得とは譲渡した年の１月１日現在の所有期間が５年以下の場合です。
一見、平等に３０００万円づつの資産を相続したかのように見えて、実は、Ａは多額の税金を支払うこととなるわけです。さらに、父親が購入したのが、何十年も前であり、いくらで購入したのか分からない場合などは、購入価額（取得費）を売却代金の５％として計算することとなっています。つまり、３０００万円の５％＝１５０万円で購入したことになるので、売却益は、２８５０万円・・・これに対する譲渡所得税は・・・相当な高額になります
上記のように、何の特例もない場合や、取得費（購入金額）が不明な場合は、非常に高額な税金を課税されますが、特例の利用や遺産分割方法を工夫することにより、かなりの節税となることがあります。こちらもご覧ください。
↓↓↓
相続不動産の売却②（譲渡所得税と遺産分割） |
相続した不動産を売却した時に生じる譲渡所得税と、遺産分割の関係についての説明です。
＜事例＞
- 父が死亡し、子Ａ，Ｂ，Ｃが相続人
- Ａは亡父と、生前同居していた
- Ａ，Ｂ，Ｃは平等な相続を希望
- 父の居住用不動産は時価3000万円
この事例で、どのようにしたら良いでしょう。遺産分割の方法としては、換価分割と代償分割が考えられます。
＜換価分割の場合＞
換価分割の場合、Ａ，Ｂ，Ｃが各３分の１づつ相続することを前提に、この不動産を売却することとなります。そして、売却代金３０００万円を３名でそれぞれ１０００万円づつ分配して相続することとなります。ここで、Ａは、もとから父と同居しており、適用要件を満たせば、Ａにとっては「居住用不動産の譲渡」にあたり、譲渡所得税についてはマイホームの特例を受けることが出来ます。
↓
結果として、Ａは譲渡所得税は無税ですが、Ｂ，Ｃは譲渡所得税を支払うこととなり、実質的に平等が保たれていないことになります。他方、平等な相続にこだわらないのであれば、Ａの分配割合を増やし、Ｂ，Ｃの分配割合を減らすことにより、全体としての譲渡所得税を減らすことも出来そうです。従って、換価分割の場合は、税金負担も含めて、実質的な平等が保たれるかという点が、相続人間で検討すべきポイントとなると思われます。
＜代償分割の場合＞
Ａがこの不動産を相続したい、という前提で代償分割する場合、Ａがこの不動産を全部、単独で相続することとなります。相続人間の平等は、ＡからＢ，Ｃに対する代償金の交付（各１０００万円づつ）という形でバランスを取ります。ここで、Ａが後日この不動産を売却することになったとしても、譲渡所得税については、売却代金全額につきマイホームの特例を受けることが出来そうです。そして、Ｂ，ＣがＡから受け取る代償金については、譲渡所得税とは無関係とされています。B，Ｃは、譲渡所得税の申告義務もありません。
↓
結果として相続人全体として、税金の負担がなくなるわけです。ただし、Ａが代償金を自己の財産から「ただちに」用意することが困難な場合には、
- 代償金の交付が、不動産の売却後となったり、
- Ａが他から融資を受けて代償金の支払にあてる必要が生じる、などの問題があります。
さらに、売却代金をもって代償金の支払いに充てる算段のもとでは、売却見込み額が不明の場合、代償金をいくら支払うかということを遺産分割協議書に明記できないという問題もあります。
遺産分割協議、相続不動産の売却では、以上の問題点を慎重に検討してからすすめる必要があるといえます。当事務所では顧問税理士の見解を求めながら（場合によってはご紹介させていただき）一件一件丁寧に解決してまいります。安心してご相談下さい！
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