神戸市東灘区【あべ司法書士事務所】
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土地・家屋の名義変更はお任せ下さい
相続・贈与の登記、公正証書遺言作成
株式会社・各種法人の設立や変更登記

土地や家、マンションなどの不動産名義変更、登記手続の専門家です
抵当権の抹消、相続、生前贈与の登記、公正証書遺言の作成や自筆証書遺言の検認、相続放棄の手続きなど幅広く対応。
株式会社、合同会社その他の法人の登記手続きも代行いたします。
駅近でアクセスが良く、神戸市東灘区のほか、灘区、芦屋市、西宮市のお客様からも、たくさんのご用命を頂いております。
ぜひお気軽にご相談下さい!
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解説・豆知識

不動産登記

不動産登記とは

土地、建物などの不動産は、法務局というところに、登録(登記といいます)されてます。

登記されている内容は、 土地ならば、所在・地番・地目・地積、建物では、所在、家屋番号、種類、構造、床面積です。

例えば、登記記録から、以下のような情報を読み取ることが出来ます。

 

<土地>

所在 神戸市東灘区住吉本町1丁目 〇番

地番 〇番

地目 宅地

地積 100.55㎡

 

<建物>

所在 神戸市東灘区住吉本町 〇番地

家屋番号 〇番

種類 居宅

構造 木造瓦ぶき2階建

床面積 1階 50.33㎡

    2階 45.11㎡

 

このように、不動産の外形を表す登記を「表題登記(表題部)」と言います。

次に、土地、建物に共通で、「権利の登記(権利部)」があります。

所有権を持っている人はだれか、不動産を担保にしてお金を貸している銀行はどこかなど、その不動産に対してなんらかの権利を持っている人や金融機関など、及びその権利の内容が登記されています。

所有権をもっている人については、「所有者 〇〇〇〇」と登記されています。担保にとっている金融機関の権利は、「抵当権者 〇〇銀行」、「債権額 金2000万円」などの登記がされています。〇〇銀行から2000万円借りていて、この不動産が担保にとられているということを意味しています。

 

登記の必要性と司法書士の役割

 

不動産は、法務局に登記されており、その登記記録(「登記簿」ということもあります)は、だれでも証明書を取得して、見ることが出来ます。

そして、この登記記録を基準にして、不動産経済は動いています。

<例1>

市町村は固定資産税を賦課するときには、登記記録に所有者として登記されている人に課税します。

<例2>

Y銀行がXさんにお金を貸す時に、不動産を担保にとる場合は、登記記録を見て、Xさんが真の所有者であることを確認してからお金を貸します。 所有者でもない人が、「私の不動産です。これを担保にするので、お金を貸してください」と金融機関にかけあっても、金融機関は相手にしません。

<例3>

Aさんが、Bさんから不動産を買うとき、Aさんは、登記記録を見てBさんのものであることを確認してからでないとお金は払えません。全然関係のない所有者でもない人にお金をはらっても無意味だからです。

 

 このように、大前提として、不動産に関する取引はすべて登記を基準に行われます。

上の例2と3では、「現在」、「だれが所有しているか」、を登記で判断してもらい、お金を借りたり、売買代金をはらってもらうために登記が必要というわけです。次に、例2でお金を貸すY銀行は、担保にとったことを登記しなければなりません。(抵当権設定の登記)

例3でAさんは、自分が所有者になったことを登記しなければなりません。(所有権移転の登記)

登記の必要性はまさにここにあります。 理由は、例2で、Y銀行がお金を貸したのに抵当権設定の登記をしない間に、XさんがZさんに不動産を売却してZさんに所有権移転の登記をしてしまったら、Y銀行は、Zさんに何の請求もできません。無担保でXさんにお金を貸したのとほとんど同じことになるわけです。

例3も同じように、Aさんが自分が所有者になったにもかかわらず、所有権移転の登記をしない間に、BさんがCさんにも同じ不動産を売却し、Cさんに所有権移転登記をしてしまったら、不動産はもうCさんのものです。Aさんは、代金だけ払って、不動産は手に入りません。

このように不動産に関する取引は、その取引(代金を支払ったり、お金を貸すこと)と「同時に」、「その権利を登記」しなければ危険ということになります。 さらに進んで、お金を払う、またはお金を貸す側の方は、「自分の権利が間違いなく登記される」という保障がなければ、お金を払ったり、貸したりするべきではない。ということになります。 このような場面で、取引の場に立会い、「登記に必要な書類がすべて揃っていますので、登記ができます。」と、宣言し、取引を円滑に安全に進める役割を担うのが、「司法書士」ということになります。

 

登記が必要な場合/不要な場合

登記が必要な理由は、こちらで説明していますが、いかなる場合でも登記が必要なのでしょうか。

答えはNOです。

 

<登記が必要な場合>

登記が絶対に必要な場合は、とてもおおざっぱになりますが、「相手」がいる「取引」を行う場合です。

ex)

・銀行からお金を借り、不動産を担保に入れる。

・不動産を売却する。購入する。

・夫から妻へ不動産を贈与する。

・離婚した夫から妻へ財産分与として不動産を譲渡する

 

<登記が不要な場合>(=急ぐ必要がない場合)

逆に、「相手」がいない、または「取引」行為がない、という場合は、登記を急ぐ理由は乏しい場合が多いでしょう。

ex)

・所有者の住所が変わった場合の「住所変更の登記」

・所有者の氏名が変わった場合の「氏名変更登記」

・親が亡くなり、相続人は自分一人だけの場合の相続による「所有権移転登記」

<理由>

上記の「住所」や「氏名」が変わったような場合、所有権という権利そのものに変更があるわけではありません。 ですから、何かのついで(例えば、売却の前提としてなど)の時に行えば十分です。

 

親が亡くなり、相続人が自分一人だけの場合、権利を争う他の相続人がいないわけですから、この場合も何かのついで(住宅ローン完済時の抵当権抹消登記の前提や売却の前提としてなど)の時に行えば十分です。

共有物分割の登録免許税 記載方法

(特例の適用条項の記載例です)

ある土地を分筆したうえで共有物分割を原因として共有者間で相互に持分を移転するにあたり、通常の登録免許税率(1000分の20)ではなく特例による税率(1000分の4)を適用する場面でのお話です。
そう頻繁にある話ではないので、過去、特に補正等の指示がなかった書き方を備忘録的にUPしておきます。

 

【特例適用のある部分とない部分が併存するケース】

課税価格  移転持分課税価格 
金689万5000円(登録免許税法施行令第9条)
金104万3000円

登録免許税 金 48,400 円
内訳 
金689万5000円につき、金2万7580円
(別表第一 第一号(ニ)ロ)
金104万3000円につき、金2万860円

 

【特例適用のある部分のみのケース】

課税価格  移転持分課税価格 
金689万5,000円(登録免許税法施行令第9条)
登録免許税 金 27,500 円
内訳 
(別表第一 第一号(ニ)ロ)

申請用総合ソフトで、入力する方法がわからず、なぜか「内訳」として適用条項を記載していますが、特に何も言われず、、、言いたいことは伝わったのかな。

遺言

遺言書が必要なケース

以下のような場合は、ぜひ遺⾔書の作成をご検討下さい。

 ⼦供・配偶者がいない場合

 妻はいるが、⼦供も両親もいない場合

 ⼦供たちはいるが仲が悪く⼼配

 再婚し,先妻との間に⼦がいる場合

 内縁の妻に相続させたい場合

 息⼦・娘に財産を渡したくない場合

 相続⼈がまったくいないような場合

 

 ⼦供・配偶者がいない場合

⼦供さんがいらっしゃらない場合、次に相続権があるのは、両親です。両親も先に他界している場合は、最後に相続権があるのは兄弟姉妹です。遺⾔書を作成しなくても、親や兄弟姉妹には⾃動的に相続権が発⽣しますが、それ以外の別の⽅(第三者)に財産を譲りたい場合などは、遺⾔書を作成する必要があります。

 妻はいるが、⼦供も両親もいない場合

遺⾔書を作成しておかないと、遺産は、妻が4分の3、夫の兄弟姉妹が4分の1、の割合で共有することとなります。お互い普段つきあいのない関係で、遺産分けの話し合いをするというのは、かなり気が重い話です。

「⽣涯を共にした妻にだけ相続させてあげたい」という思いを実現するためには、遺⾔書を作成しておく必要があります。兄弟姉妹には遺留分という権利がありませんので、遺⾔を残しておけば「解決」です!

 ⼦供たちはいるが仲が悪い

私が亡くなった後は遺産を めぐって争いになるのでは。。。?

相続⼈である⼦供たちが、遺産分割協議がまとまらず、お互いに弁護⼠に依頼して、⻑い年⽉をかけて調停をしているなどということはよくあります。このようなことが想定される場合には、あらかじめ遺⾔書を作成し、各相続⼈に相続させる財産や割合を決めておくことが有効です。各相続人の遺留分さえ侵害しないよう配慮すれば、相当の争いを予防する効果があります。

 再婚し,先妻との間に⼦がいる場合

⼀般的には、先妻との間の⼦と、再婚した後妻が仲良く話合いができることは少ないでしょう。この場合にも、「後妻だけに相続させてやりたい」⼜は、「先妻との間の⼦供たちと後妻が話し合いをするような場⾯は作らないでやりたい」という場合は、遺⾔書が有効です。

この場合、先妻との間の⼦と後妻は、双⽅とも遺留分がありますので、この遺留分を侵害しない内容である限り、遺産分割協議をしなくても財産を相続することができます。

逆に、「後妻だけに全財産を相続させる」というような場合、先妻との間の⼦が遺留分を主張することができるため、これに配慮しつつ慎重に進めなければなりません。

 内縁の妻に相続させたい場合

内縁の妻、内縁の夫は、互いに相続権がありません。このように、⽇本の法律では、婚姻届を出しているかどうかで⾮常に⼤きな差があります。

婚姻すれば相続権を与えることにもなりますが、何らかのご家庭の事情により婚姻届が出せないこともあるでしょう。そのような場合は、遺⾔書を作成し、「遺贈」しておくことが必要です。

遺⾔書を作成しないまま亡くなってしまった場合には、⼿⽴てはほとんどありません。(本来の相続⼈が相続放棄をすれば「特別縁故者」として財産分与の申⽴てをすることができますが、確実ではありません。)すなわち、残された内縁の配偶者は⼀切権利がないのです。

 息⼦・娘に財産を渡したくない場合

ご家庭の事情によっては、親⼦間の関係が良くなく、どうしても⾃分の財産を⼦供に渡したくないという場合もあるでしょう。このような場合も遺⾔書を残すことによっ て、配偶者や、お⼦さん以外の第三者などに「遺贈」することができます。

この場面では、お子さんの「遺留分」が問題となりますが 、遺⾔を残さないよりはずっと良いかも知れません。

なお、⼦から親への虐待や、重⼤な侮辱を与える⾏為もしくは著しい⾮⾏など、いわゆる親不孝な⾏為があった場合などは、その⼦(⼦に限りませんが)から相続権を完全に奪うことも遺⾔で可能です。この制度を「廃除(はいじょ)」と⾔い、家庭裁判所へあらかじめ申し立てすることが必要です。

 相続⼈がまったくいないような場合

配偶者、⼦、親、兄弟姉妹などすべて存在しない場合、その⼈の財産は国のものとなります。

せめて世話になった⼈に渡したいなどの思いは遺⾔を作成することで実現できます!

 

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公正証書遺言のメリットとデメリット

メリット(公正証書)

1. 偽造・変造の可能性がありません

公証役場で遺⾔書の原本を保管するため、 誰かが偽造したり変造したりすることは不可能です。親族が⾃分に都合のいいように内容を書き換えることは絶対にできません。

2. 法的に内容に疑義が⽣じる可能性がほとんどありません

法律に精通した公証⼈が関与して作成するため、内容が完璧なも のとなります。将来、残された相続⼈がこの遺⾔書を提出していろいろな⼿続きを⾏う際にも、⾮常にスムーズに進めることができます。文章の意味や解釈に疑問が残ることもまずありません。

3. 遺⾔書の検認という⼿続きが省略できます(メリット大)

⾃筆証書で遺⾔書を作成した場合と異なり、家庭裁判所での検認⼿続きが不要なため、この遺⾔書を利⽤して、ただちに名義変更などの⼿続きに⼊ることができます。このメリットが特に⼤きいです!

デメリット(公正証書)

1. 遺⾔書を作成するのに費⽤がかかります

遺⾔書に記載する財産の価格に応じて、公証⼈⼿数料を⽀払わなければなりません。(財産が高額になるほど手数料は高額になります。)

財産の価格がどれくらいかがわかれば、事前にいくらぐらいかかるかお調べできますので、お気軽にお問い合わせください。(参考⇒公証人手数料

2. 証⼈2名が必要

公証⼈以外に「証⼈」が2名必要となります。証⼈は、公証役場で遺⾔書を作成する場に⽴ち会い、作成した遺⾔書の原本に署名捺印することになります。

専⾨的知識は必要ありませんが、ご⾃⾝のお⼦様や配偶者など、将来相続⼈になる可能性のある⽅は証⼈にはなれません。

当事務所では、証⼈になることもお引き受けしておりますので、必要であればご利⽤ください。

3. 遺⾔書の内容を(証⼈に)知られる

⾃筆証書で遺⾔書を作成する場合と異なり、少なくとも証⼈2名には遺⾔書の内容を知られてしまいます。

しかし、そもそも証⼈となるのが司法書⼠であれば、⾚の他⼈にすぎませんし、内容を秘密にしておきたいという場合はほとんどないでしょう。

やはり証⼈は、知⼈などになってもらうより、当事務所の司法書⼠にご⽤命いただくことをお勧めします!

 

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自筆証書遺言のメリットとデメリット

メリット(自筆証書)

1. 誰にも知られずに、ご⾃⾝おひとりで作成できます

2. 作成に費⽤がかかりません

必要なものは、ボールペン、⽩紙、 印鑑(認印でも可)だけです。⾮常に気軽に作成できます。

3. いつでも費⽤をかけずに内容を変更できます

作成した遺⾔書に間違いがあったり、内容を変更したいときには、いつでもあたらしい遺⾔書を⼿軽に作成しなおせます。

なお、同じ⼈物が書いた遺⾔書が2通以上あるときは、もっとも新しいものが有効となります。

デメリット(自筆証書)

1. 遺⾔書の検認⼿続きを受けなければなりません

遺⾔をした⽅が死亡したあとの話ですが、残された相続⼈が この遺⾔書を使って名義変更の⼿続きなどをしようとする場合、まず最初に家庭裁判所に「遺⾔書の検認申⽴て」を⾏う必要があります。死亡した⽅の⼾籍謄本などを⼀式取り揃えて家庭裁判所に提出し、後⽇、相続⼈全員を裁判所に呼び出すこととなります。

そもそもこの検認申⽴ての⼿続き⾃体、裁判所への提出ということもあり厳格です。当事務所では、検認申⽴書の作成提出及び⼾籍謄本の収集なども承っておりますので、お気軽にお問い合わせください。(遺⾔書検認⼿続きの説明はこちら

(ただし、2020年7月10日から導入される「法務局で遺言書を保管」する制度を利用する場合は検認手続きが不要となります)

2. 偽造・変造される可能性は否定できません

作成した遺⾔書を⼤事に保管していても、親族がこれを⾒つけ、無断で書き加えることも可能性がないわけではありません。

お⼦様たちが不仲であったりすると、遺⾔書の内容に納得できない⽅が、⾃分に有利な内容に書き加えるようなことも考えられます。自宅等での保管は特に厳重にする必要があります。

3. 書き⽅が正確でなければなりません

必要事項は正確に記載しなければなりません。 たとえば、作成した⽇付がなかったり、「令和2年3⽉吉⽇」など、⽇付を特定できない書き⽅では遺⾔書は無効となります。書き方があいまいで預貯⾦の特定ができない場合や、「神⼾の⾃宅、⼤阪の貸家」など、地番の記載もない書き⽅では、不動産を特定できず、まったく役にたちません。

このように、せっかく作成した遺⾔書が役に⽴たないことにもなりかねないので、書き方には⼗分にお気を付け下さい。 

(なお、2019年1月13日からは、遺言書に添付する財産目録をパソコンなどで作成できるようになりました。それまでは自筆証書遺言は、全文を手書きで自書しなければなりませんでしたが、「財産目録」については、手書きでなくてもOKとなったわけです。遺言書本文は、これまでどおり手書きで作成しなければなりませんのでご注意ください。)

 

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成年後見人

認知症と不動産売却

 認知症、統合失調症、知的障がいなどで自分の意思を表示できない方の名義の不動産を、家族が代わりに売却したい・・・

 いろいろな事情があって、このような場面に遭遇することがあると思います。

 例えば、

認知症のおばあちゃんを施設に入所させてあげたい

認知症のおじいちゃんの医療費や生活費の支払いにあてたい

売却処分したい不動産が、認知症の方との共有名義になっている etc…

 

 このような場合、そのままでは、法的には売却処分することは出来ません。理由は単純で、認知症などの方は、「売却する」との意思を表示することが出来ないからです。

 

 では、どうすればいいのでしょう。

 

 ここで利用されるのが、成年後見(せいねんこうけん)制度です。成年後見制度とは、認知症などの方(「本人」と言います。)の法律上の代理人となる成年後見人(せいねんこうけんにん)を選び、この成年後見人が、本人の財産を管理、処分するという制度です。正式に成年後見人が選ばれたら、認知症の親の不動産を売却することも可能となります。(※ただし、いかなる場合も無条件に売却していいというものでありませんので、ご注意ください!!)

 

 さまざまな事情から、今、成年後見制度を利用する方が増えています。超高齢社会の現在、成年後見制度は、だれにとっても身近な制度になりつつあります。当事務所では、成年後見人選任の申し立てから不動産売却などのサポート、ご希望に応じて成年後見人に就任することもお引き受けできますので、お気軽にご相談ください。

TEL 078-955-2958

担当 阿部

 

 

不動産売却でお悩みの成年後見人(ご家族)の方へ

 

ご本人(成年被後見人)が所有している不動産を売却する場合、成年後見人であるご家族がご本人に代わって売却の一連の手続きを行うことになります。

 

<売却の一般的な手順>

 売却する不動産の査定

 不動産仲介業者と媒介契約を締結

 不動産仲介業者にて販売活動開始

 購入希望者から買付けの申込み

 家庭裁判所に対して「居住用不動産処分許可」の申立て

 家庭裁判所が許可の審判

 売買契約締結

 代金の授受及び不動産の引き渡し、登記の名義変更手続き

(※5、6は売却不動産がご本人様の居住用の不動産である場合に必要)

 

不動産屋や司法書士の知り合いがいない場合、結構大変な作業になります。 

そこで・・・・・

<当事務所でお手伝いできること!>

・査定書の取得(無料)

・不動産仲介業者のご紹介(無料)

・家庭裁判所へ提出する書類の作成

 (当事務所手数料約5万円)

・名義変更登記手続き

 (当事務所手数料約3万円)

 

つまり、成年後見人ご自身が手続きをしなければならないのは、手順の2と7、そして最後の8の立会いのみとなります。(お一人では不安だという方には、不動産業者との折衝、契約などの場面に同行できますのでお気軽にご用命ください!)

 

<こんなお悩みを解決できます!>

不動産屋さんの知り合いがいない

» 誠実に取り組んでくれる仲介業者さんをご紹介します!

司法書士の知り合いがいない

» 当事務所がお手伝いします!

裁判所に提出する書類が分からない

» 当事務所がお手伝いします!

 

私自身、多数の方の成年後見人として就任しており、不動産売却経験も豊富ですので、お力になれると確信しております。不動産の売却でお悩みの成年後見人の方は、ぜひご相談下さい。お電話でのご相談も承りますのでお気軽にどうぞ!

TEL 078-955-2958

担当 阿部

 

会社 Q&A(備忘録)

会社名にローマ字などを使用することの可否

(以下、一部法務省のページを抜粋しています。)

 

以下の記号などはすべて使用可能です。

(1)ローマ字(大文字及び小文字)

(2)アラビヤ数字

(3)「&」(アンパサンド)

   「’」(アポストロフィー)

   「,」(コンマ)

   「-」(ハイフン)

   「.」(ピリオド)

   「・」(中点)

 

<ご注意事項>

 

(3)の符号は,会社名の先頭又は末尾には使用できません。

ただし,「.」(ピリオド)については,末尾には使用できます。

 

ローマ字を用いた単語と単語の間を区切るために空白(スペース)を用いることができます。

会社の商号:錯誤による更正登記(会社名を間違えた!)

(当事務所の経験談です)

 

<パターン1>

定款は正しい。登記申請の際に司法書士が入力を間違えた。
この場合は、登記官の方が気付いてくださったら、申請書の補正で済みます。
仮に登記が完了したあとでも錯誤が明らかなので、更正登記はすんなりいきそうです。

 

<パターン2>

定款が間違っている。そのまま登記申請したがまだ登記完了していない。
この場合は、登記を補正する旨登記官に連絡をしたうえで、公証人から誤記証明書をもらったうえで、登記申請を補正する。

 

<パターン3>

定款が間違っている。そのまま登記申請し、完了し(てしまっ)た。。。
書類引き渡し後、ご依頼者様から、「ごめ~ん、なんか会社名間違えて伝えてた。。。」
…。

会社成立後の定款については、これを変更または訂正(訂正も広い意味では変更?)するには、もっぱら株主総会決議によるものと考えておりましたが、担当の登記官のご見解では、公証人の誤記証明書があるのであれば、やはりそれは誤記であり、株主総会の関与を求める場面ではない。という趣旨のものでした。公証人に事情を説明したところ、誤記証明書を発行してもらい、無事に更正登記を申請できました。
この時の申請には、委任状、上申書、誤記証明書を添付しましたが、登記官から発起人の印鑑証明書も求められました。

この時に添付した上申書の内容は以下のとおりです。

 

錯誤に関する上申書

ーーー法務局 登記官殿

 

令和ーー年ーー月ーー日付で公証人の認証を受けた当会社の定款につき、商号を「株式会社ーーー」と表記すべきところ、誤って「株式会社〇」と表記し、当該誤記を発起人及び取締役の全員が看過したまま設立登記が完了するに至りました。
以上のとおり、当会社の商号につき明白な錯誤があったため、本更正登記を申請する次第です。本申請をご受理下さいますよう何卒お願い申し上げます。

 

令和 年 月 日

株式会社ーーー(更正前の商号:株式会社〇)

代表取締役 ---- 印  

発 起 人 ---- 印  

発 起 人 ---- 印  

 

ごくまれにしか生じない錯誤ですが、今後もないとは言えないので、、、UPしておきます。
同じケースに遭遇された場合は、念のため所轄法務局にご確認くださいね。

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2019.12.06 Friday