あべ司法書士事務所【神戸市東灘区】
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解説・豆知識

不動産登記

不動産登記とは

土地、建物などの不動産は、法務局というところに、登録(登記といいます)されてます。

登記されている内容は、 土地ならば、所在・地番・地目・地積、建物では、所在、家屋番号、種類、構造、床面積です。

例えば、登記記録から、以下のような情報を読み取ることが出来ます。

 

<土地>

所在 神戸市東灘区住吉本町1丁目 〇番

地番 〇番

地目 宅地

地積 100.55㎡

 

<建物>

所在 神戸市東灘区住吉本町 〇番地

家屋番号 〇番

種類 居宅

構造 木造瓦ぶき2階建

床面積 1階 50.33㎡

    2階 45.11㎡

 

このように、不動産の外形を表す登記を「表題登記(表題部)」と言います。

次に、土地、建物に共通で、「権利の登記(権利部)」があります。

所有権を持っている人はだれか、不動産を担保にしてお金を貸している銀行はどこかなど、その不動産に対してなんらかの権利を持っている人や金融機関など、及びその権利の内容が登記されています。

所有権をもっている人については、「所有者 〇〇〇〇」と登記されています。担保にとっている金融機関の権利は、「抵当権者 〇〇銀行」、「債権額 金2000万円」などの登記がされています。〇〇銀行から2000万円借りていて、この不動産が担保にとられているということを意味しています。

 

登記の必要性と司法書士の役割

 

不動産は、法務局に登記されており、その登記記録(「登記簿」ということもあります)は、だれでも証明書を取得して、見ることが出来ます。

そして、この登記記録を基準にして、不動産経済は動いています。

<例1>

市町村は固定資産税を賦課するときには、登記記録に所有者として登記されている人に課税します。

<例2>

Y銀行がXさんにお金を貸す時に、不動産を担保にとる場合は、登記記録を見て、Xさんが真の所有者であることを確認してからお金を貸します。 所有者でもない人が、「私の不動産です。これを担保にするので、お金を貸してください」と金融機関にかけあっても、金融機関は相手にしません。

<例3>

Aさんが、Bさんから不動産を買うとき、Aさんは、登記記録を見てBさんのものであることを確認してからでないとお金は払えません。全然関係のない所有者でもない人にお金をはらっても無意味だからです。

 

 このように、大前提として、不動産に関する取引はすべて登記を基準に行われます。

上の例2と3では、「現在」、「だれが所有しているか」、を登記で判断してもらい、お金を借りたり、売買代金をはらってもらうために登記が必要というわけです。次に、例2でお金を貸すY銀行は、担保にとったことを登記しなければなりません。(抵当権設定の登記)

例3でAさんは、自分が所有者になったことを登記しなければなりません。(所有権移転の登記)

登記の必要性はまさにここにあります。 理由は、例2で、Y銀行がお金を貸したのに抵当権設定の登記をしない間に、XさんがZさんに不動産を売却してZさんに所有権移転の登記をしてしまったら、Y銀行は、Zさんに何の請求もできません。無担保でXさんにお金を貸したのとほとんど同じことになるわけです。

例3も同じように、Aさんが自分が所有者になったにもかかわらず、所有権移転の登記をしない間に、BさんがCさんにも同じ不動産を売却し、Cさんに所有権移転登記をしてしまったら、不動産はもうCさんのものです。Aさんは、代金だけ払って、不動産は手に入りません。

このように不動産に関する取引は、その取引(代金を支払ったり、お金を貸すこと)と「同時に」、「その権利を登記」しなければ危険ということになります。 さらに進んで、お金を払う、またはお金を貸す側の方は、「自分の権利が間違いなく登記される」という保障がなければ、お金を払ったり、貸したりするべきではない。ということになります。 このような場面で、取引の場に立会い、「登記に必要な書類がすべて揃っていますので、登記ができます。」と、宣言し、取引を円滑に安全に進める役割を担うのが、「司法書士」ということになります。

 

登記が必要な場合/不要な場合

登記が必要な理由は、こちらで説明していますが、いかなる場合でも登記が必要なのでしょうか。

答えはNOです。

 

<登記が必要な場合>

登記が絶対に必要な場合は、とてもおおざっぱになりますが、「相手」がいる「取引」を行う場合です。

ex)

・銀行からお金を借り、不動産を担保に入れる。

・不動産を売却する。購入する。

・夫から妻へ不動産を贈与する。

・離婚した夫から妻へ財産分与として不動産を譲渡する

 

<登記が不要な場合>(=急ぐ必要がない場合)

逆に、「相手」がいない、または「取引」行為がない、という場合は、登記を急ぐ理由は乏しい場合が多いでしょう。

ex)

・所有者の住所が変わった場合の「住所変更の登記」

・所有者の氏名が変わった場合の「氏名変更登記」

・親が亡くなり、相続人は自分一人だけの場合の相続による「所有権移転登記」

<理由>

上記の「住所」や「氏名」が変わったような場合、所有権という権利そのものに変更があるわけではありません。 ですから、何かのついで(例えば、売却の前提としてなど)の時に行えば十分です。

 

親が亡くなり、相続人が自分一人だけの場合、権利を争う他の相続人がいないわけですから、この場合も何かのついで(住宅ローン完済時の抵当権抹消登記の前提や売却の前提としてなど)の時に行えば十分です。

共有物分割の登録免許税 記載方法

(特例の適用条項の記載例です)

ある土地を分筆したうえで共有物分割を原因として共有者間で相互に持分を移転するにあたり、通常の登録免許税率(1000分の20)ではなく特例による税率(1000分の4)を適用する場面でのお話です。
そう頻繁にある話ではないので、過去、特に補正等の指示がなかった書き方を備忘録的にUPしておきます。

 

【特例適用のある部分とない部分が併存するケース】

課税価格  移転持分課税価格 
金689万5000円(登録免許税法施行令第9条)
金104万3000円

登録免許税 金 48,400 円
内訳 
金689万5000円につき、金2万7580円
(別表第一 第一号(ニ)ロ)
金104万3000円につき、金2万860円

 

【特例適用のある部分のみのケース】

課税価格  移転持分課税価格 
金689万5,000円(登録免許税法施行令第9条)
登録免許税 金 27,500 円
内訳 
(別表第一 第一号(ニ)ロ)

申請用総合ソフトで、入力する方法がわからず、なぜか「内訳」として適用条項を記載していますが、特に何も言われず、、、言いたいことは伝わったのかな。

「委任の終了」は大変→「真正な登記名義の回復」 

【委任の終了に代えて真正な登記名義の回復】

いわゆる地縁団体の所有地について

ある土地が、その地域の住民を構成員とする権利能力なき社団の所有でしたが、当時(明治時代)はその社団に法人格がないことから、その社団名義での所有権登記が認められず、構成員である個人11名の共有として登記されていました。

 

時は流れ、その名義人たちがお亡くなりになり、その各相続人らは(その土地が実体上、社団の所有に属するものであるという事実を知らず、または知っていた人もいたかもしれないが、)相続による所有権移転登記を経由してきました。(11人全員につき相続または家督相続が発生しており、それぞれの名義人について複数回の相続による所有権移転登記が経由されていました)

 

現在は、その社団は市の認可を受け、正式に法人格を取得しています。(法人格取得は平成になってから)そして、この度、この土地をその(法人格を取得した)社団名義に変更したいというのが目的です。

 

ここで、本来なされるべき登記手続きを考えると、当初の社団構成員であった11名については例え死亡したとしても相続財産ではないのだから相続による所有権移転登記はなされるべきではなかったはずです。しかし現実はその相続による所有権移転登記がなされてしまったわけですから、これらの所有権移転登記は抹消されるべきものです。

そうすると、何世代も前の名義人に完全に戻すまでの所有権抹消登記を行い、その後の構成員変動などによる権利移転登記を経て、やっと当該社団に移転登記ができることになるわけです。これには、相当の人数が関与することになるうえに、戸籍等の収集も困難を極めます。

協力してくれない人が一人でもいたら暗礁にのりあげます。

 

そこで、なにかと敬遠されがち(?)な「真正な登記名義の回復」で申請し、無事に「無効な所有権移転登記の抹消に代えて」受理していただきました。

 

ケースバイケースではあるでしょうが、登記原因証明情報の一部を掲載しておきます。

なんかちょっと主張すべきことがずれている気がしないわけでもないです。

同業者の方は、大きな心で見てやってください。

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2 登記の原因となる事実又は法律行為

(1)本件土地の所有関係

本件土地は、明治時代より、本件土地を含む一帯区域に住所を有する者らの地縁に基づいて形成された団体(いわゆる自治会)が所有していたものであるが、当該団体が権利能力のない社団であったため、当該団体の構成員全員の名義をもって所有権の登記を経由していた。(ただし、上記団体は平成〇年〇月〇日、□□市の認可を受け、〇〇自治会という名称の認可地縁団体となった。)

(2)無効な所有権移転登記手続きの経由及びその是正方法

本件土地は上記のとおり、実体上、〇〇自治会に属しており、当初の団体の構成員であった登記名義人らの財産ではない。したがって、各登記名義人が死亡した場合には、委任の終了を登記原因として、他の構成員またはあらたに構成員となるべきもの、若しくは上記平成〇年〇月〇日以降においては〇〇自治会に対して所有権移転登記をすべきであったところ、誤って、全登記名義人について相続または家督相続等を登記原因とする所有権移転登記が経由されてしまったため、実体と合致しない無効な登記記録となっている。

上記の経緯から、本来であれば、これまでになされた相続及び家督相続を原因とする所有権移転登記は、これらをすべて抹消したうえで、あらためて委任の終了を登記原因とする所有権移転登記をするべきである。

しかしながら、この方法によると、当初の登記名義人であった団体の各構成員らのすべての法定相続人が登記手続きに関与する必要があるため、膨大な量の戸籍謄本等の収集を伴う相続人らの存否調査のうえ、すでに遺産分割協議が成立して相続関係から離脱した相続人らも含めた「全相続人」に登記手続きの協力を要請しなければならない。

なんら争いのない権利関係を公示するだけの目的に対して、現登記名義人らの負担はあまりに大きく、著しく経済的合理性を欠く。

(3)よって、現登記名義人たる登記義務者(登記義務者が死亡している場合にあってはその法定相続人)は、登記権利者たる〇〇自治会に対し、本件不動産の共有持分全部を、真正な登記名義の回復を原因として移転する。

 

日本政策金融公庫の抵当権設定

  

 日本政策金融公庫から借り入れを行う場合、不動産を担保にするいわゆる【抵当権設定登記】を求められることがあります。

 

 不動産の登記手続きは一般の方にはなじみがなく、とっつきにくいものですが、日本政策金融公庫の融資は、この抵当権設定登記が完了したことの証明書などを提出してはじめて貸付が行われるため、登記手続きを放置していてはいつまでたっても融資が実行されません。

 

 当事務所では、ご依頼いただいた日もしくは翌日には登記を申請するよう心がけております。お急ぎの方はご検討ください。なお、必要書類や料金などは、以下のとおりです。

  

【必要書類】

● 日本政策金融公庫から交付された契約書類一式

● お客様の印鑑証明書

● お客様の権利証(または登記識別情報通知)

● お客様の本人確認書類(免許証など)

  

【料金】

● 登記情報取得費用 不動産1個につき334円

● 登記完了後の証明書 不動産1個につき480円

● 書類の郵送料 1,560円

● 司法書士報酬 46,200円(消費税込)

● 登録免許税 原則0円(債務者が資本金5億円以上の会社である場合は除く)

※ 債務者と物件の所有者が異なる場合はあらかじめその旨お知らせください。

 

お問い合わせはお気軽にどうぞ!

電話 078-955-2958(タップで電話がかかります。非通知は解除してからおかけください)

あべ司法書士事務所

 

 

遺産分割協議で抵当権の債務者変更

 

 抵当権の債務者が死亡し、複数名の相続人のうちの1名に債務者を変更したい場合は、①債務引受契約による方法、②遺産分割協議による方法が考えられます。

  

 今回は、遺産分割協議による方法を担当しました。

 具体的には、相続を原因として、特定の1名を債務者とする抵当権変更登記となり、報告的登記原因証明情報として以下の内容で提供しました。

 

1 登記申請情報の要項

(1)登記の目的

  1番 抵当権変更

(2)登記の原因

  令和〇年2月2日相続

(3)変更後の事項

  債務者  神戸市~~~

       □□□□

(4)当 事 者

  権利者  大阪府~~~

        △保証株式会社

  義務者  神戸市~~~

        □□□□

       神戸市~~~

        ■■■■

(5)不 動 産   後記のとおり

 

2 登記の原因となる事実又は法律行為

(1)令和〇年2月2日、本件抵当権の被担保債権の債務者●●●●は死亡した。

(2)被相続人●●●●の相続人は下記の通りである。

   神戸市~~~

    □□□□

   神戸市~~~

    ■■■■

(3)令和〇年3月3日、相続人□□□□および■■■■は、上記債務を□□□□が相続する旨の遺産分割協議を成立させた。

(4)令和〇年3月10日、△保証株式会社はこの遺産分割協議の内容を承諾した。

(5)よって、本件抵当権の債務者は、被相続人の相続開始の日にさかのぼって□□□□に変更された。

代理人が異なる連件申請の前件添付や援用

 例えば、所有権移転登記を担当する司法書士がA、抵当権設定を担当する司法書士がBのような場合です。(後件の抵当権設定登記には、前件の登記により発行される登記識別情報の提供が必要になるわけですが、連件として処理してもらわないと、所有権移転登記が完了したのち、B司法書士がA司法書士から登記識別情報を預かって追加提供しなければならないという面倒臭いことになります。住宅用家屋証明書なども同じことになりますかね。しかし、そもそもそのようなやり方はまず採用しません。)

   

<オンライン申請の場合>

その他事項欄に以下のように記載することにより援用が可能です。

 

Aの申請書

「本件所有権移転登記と、令和 年 月 日付で後に申請される抵当権設定登記(代理人司法書士B)とは連件扱いとされたい。」

 

Bの申請書

「本件抵当権設定登記と、令和 年 月 日付受付第 〇〇 号(代理人司法書士A)の所有権移転登記とは連件扱いとされたい。」

   

 <書面申請の場合>

神戸管内ではこれまでなんの問題もなく援用を認めてもらっていたと記憶していますが、「大阪は援用できない」との噂があったため、今回電話で照会してみました。

電話対応してくださった大阪法務局の方によれば、「原則は援用できないが、便宜的に認めている」とのことでした。

原則どおりの運用しかしていない法務局があったら、それは大変なことですが、、、

 

 

全国統一で「援用可」としてほしいものです。

 

遺言

遺言書が必要なケース

以下のような場合は、ぜひ遺⾔書の作成をご検討下さい。

 ⼦供・配偶者がいない場合

 妻はいるが、⼦供も両親もいない場合

 ⼦供たちはいるが仲が悪く⼼配

 再婚し,先妻との間に⼦がいる場合

 内縁の妻に相続させたい場合

 息⼦・娘に財産を渡したくない場合

 相続⼈がまったくいないような場合

 

 ⼦供・配偶者がいない場合

⼦供さんがいらっしゃらない場合、次に相続権があるのは、両親です。両親も先に他界している場合は、最後に相続権があるのは兄弟姉妹です。遺⾔書を作成しなくても、親や兄弟姉妹には⾃動的に相続権が発⽣しますが、それ以外の別の⽅(第三者)に財産を譲りたい場合などは、遺⾔書を作成する必要があります。

 妻はいるが、⼦供も両親もいない場合

遺⾔書を作成しておかないと、遺産は、妻が4分の3、夫の兄弟姉妹が4分の1、の割合で共有することとなります。お互い普段つきあいのない関係で、遺産分けの話し合いをするというのは、かなり気が重い話です。

「⽣涯を共にした妻にだけ相続させてあげたい」という思いを実現するためには、遺⾔書を作成しておく必要があります。兄弟姉妹には遺留分という権利がありませんので、遺⾔を残しておけば「解決」です!

 ⼦供たちはいるが仲が悪い

私が亡くなった後は遺産を めぐって争いになるのでは。。。?

相続⼈である⼦供たちが、遺産分割協議がまとまらず、お互いに弁護⼠に依頼して、⻑い年⽉をかけて調停をしているなどということはよくあります。このようなことが想定される場合には、あらかじめ遺⾔書を作成し、各相続⼈に相続させる財産や割合を決めておくことが有効です。各相続人の遺留分さえ侵害しないよう配慮すれば、相当の争いを予防する効果があります。

 再婚し,先妻との間に⼦がいる場合

⼀般的には、先妻との間の⼦と、再婚した後妻が仲良く話合いができることは少ないでしょう。この場合にも、「後妻だけに相続させてやりたい」⼜は、「先妻との間の⼦供たちと後妻が話し合いをするような場⾯は作らないでやりたい」という場合は、遺⾔書が有効です。

この場合、先妻との間の⼦と後妻は、双⽅とも遺留分がありますので、この遺留分を侵害しない内容である限り、遺産分割協議をしなくても財産を相続することができます。

逆に、「後妻だけに全財産を相続させる」というような場合、先妻との間の⼦が遺留分を主張することができるため、これに配慮しつつ慎重に進めなければなりません。

 内縁の妻に相続させたい場合

内縁の妻、内縁の夫は、互いに相続権がありません。このように、⽇本の法律では、婚姻届を出しているかどうかで⾮常に⼤きな差があります。

婚姻すれば相続権を与えることにもなりますが、何らかのご家庭の事情により婚姻届が出せないこともあるでしょう。そのような場合は、遺⾔書を作成し、「遺贈」しておくことが必要です。

遺⾔書を作成しないまま亡くなってしまった場合には、⼿⽴てはほとんどありません。(本来の相続⼈が相続放棄をすれば「特別縁故者」として財産分与の申⽴てをすることができますが、確実ではありません。)すなわち、残された内縁の配偶者は⼀切権利がないのです。

 息⼦・娘に財産を渡したくない場合

ご家庭の事情によっては、親⼦間の関係が良くなく、どうしても⾃分の財産を⼦供に渡したくないという場合もあるでしょう。このような場合も遺⾔書を残すことによっ て、配偶者や、お⼦さん以外の第三者などに「遺贈」することができます。

この場面では、お子さんの「遺留分」が問題となりますが 、遺⾔を残さないよりはずっと良いかも知れません。

なお、⼦から親への虐待や、重⼤な侮辱を与える⾏為もしくは著しい⾮⾏など、いわゆる親不孝な⾏為があった場合などは、その⼦(⼦に限りませんが)から相続権を完全に奪うことも遺⾔で可能です。この制度を「廃除(はいじょ)」と⾔い、家庭裁判所へあらかじめ申し立てすることが必要です。

 相続⼈がまったくいないような場合

配偶者、⼦、親、兄弟姉妹などすべて存在しない場合、その⼈の財産は国のものとなります。

せめて世話になった⼈に渡したいなどの思いは遺⾔を作成することで実現できます!

 

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公正証書遺言のメリットとデメリット

メリット(公正証書)

1. 偽造・変造の可能性がありません

公証役場で遺⾔書の原本を保管するため、 誰かが偽造したり変造したりすることは不可能です。親族が⾃分に都合のいいように内容を書き換えることは絶対にできません。

2. 法的に内容に疑義が⽣じる可能性がほとんどありません

法律に精通した公証⼈が関与して作成するため、内容が完璧なも のとなります。将来、残された相続⼈がこの遺⾔書を提出していろいろな⼿続きを⾏う際にも、⾮常にスムーズに進めることができます。文章の意味や解釈に疑問が残ることもまずありません。

3. 遺⾔書の検認という⼿続きが省略できます(メリット大)

⾃筆証書で遺⾔書を作成した場合と異なり、家庭裁判所での検認⼿続きが不要なため、この遺⾔書を利⽤して、ただちに名義変更などの⼿続きに⼊ることができます。このメリットが特に⼤きいです!

デメリット(公正証書)

1. 遺⾔書を作成するのに費⽤がかかります

遺⾔書に記載する財産の価格に応じて、公証⼈⼿数料を⽀払わなければなりません。(財産が高額になるほど手数料は高額になります。)

財産の価格がどれくらいかがわかれば、事前にいくらぐらいかかるかお調べできますので、お気軽にお問い合わせください。(参考⇒公証人手数料

2. 証⼈2名が必要

公証⼈以外に「証⼈」が2名必要となります。証⼈は、公証役場で遺⾔書を作成する場に⽴ち会い、作成した遺⾔書の原本に署名捺印することになります。

専⾨的知識は必要ありませんが、ご⾃⾝のお⼦様や配偶者など、将来相続⼈になる可能性のある⽅は証⼈にはなれません。

当事務所では、証⼈になることもお引き受けしておりますので、必要であればご利⽤ください。

3. 遺⾔書の内容を(証⼈に)知られる

⾃筆証書で遺⾔書を作成する場合と異なり、少なくとも証⼈2名には遺⾔書の内容を知られてしまいます。

しかし、そもそも証⼈となるのが司法書⼠であれば、⾚の他⼈にすぎませんし、内容を秘密にしておきたいという場合はほとんどないでしょう。

やはり証⼈は、知⼈などになってもらうより、当事務所の司法書⼠にご⽤命いただくことをお勧めします!

 

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自筆証書遺言のメリットとデメリット

メリット(自筆証書)

1. 誰にも知られずに、ご⾃⾝おひとりで作成できます

2. 作成に費⽤がかかりません

必要なものは、ボールペン、⽩紙、 印鑑(認印でも可)だけです。⾮常に気軽に作成できます。

3. いつでも費⽤をかけずに内容を変更できます

作成した遺⾔書に間違いがあったり、内容を変更したいときには、いつでもあたらしい遺⾔書を⼿軽に作成しなおせます。

なお、同じ⼈物が書いた遺⾔書が2通以上あるときは、もっとも新しいものが有効となります。

デメリット(自筆証書)

1. 遺⾔書の検認⼿続きを受けなければなりません

遺⾔をした⽅が死亡したあとの話ですが、残された相続⼈が この遺⾔書を使って名義変更の⼿続きなどをしようとする場合、まず最初に家庭裁判所に「遺⾔書の検認申⽴て」を⾏う必要があります。死亡した⽅の⼾籍謄本などを⼀式取り揃えて家庭裁判所に提出し、後⽇、相続⼈全員を裁判所に呼び出すこととなります。

そもそもこの検認申⽴ての⼿続き⾃体、裁判所への提出ということもあり厳格です。当事務所では、検認申⽴書の作成提出及び⼾籍謄本の収集なども承っておりますので、お気軽にお問い合わせください。(遺⾔書検認⼿続きの説明はこちら

(ただし、2020年7月10日から導入される「法務局で遺言書を保管」する制度を利用する場合は検認手続きが不要となります)

2. 偽造・変造される可能性は否定できません

作成した遺⾔書を⼤事に保管していても、親族がこれを⾒つけ、無断で書き加えることも可能性がないわけではありません。

お⼦様たちが不仲であったりすると、遺⾔書の内容に納得できない⽅が、⾃分に有利な内容に書き加えるようなことも考えられます。自宅等での保管は特に厳重にする必要があります。

3. 書き⽅が正確でなければなりません

必要事項は正確に記載しなければなりません。 たとえば、作成した⽇付がなかったり、「令和2年3⽉吉⽇」など、⽇付を特定できない書き⽅では遺⾔書は無効となります。書き方があいまいで預貯⾦の特定ができない場合や、「神⼾の⾃宅、⼤阪の貸家」など、地番の記載もない書き⽅では、不動産を特定できず、まったく役にたちません。

このように、せっかく作成した遺⾔書が役に⽴たないことにもなりかねないので、書き方には⼗分にお気を付け下さい。 

(なお、2019年1月13日からは、遺言書に添付する財産目録をパソコンなどで作成できるようになりました。それまでは自筆証書遺言は、全文を手書きで自書しなければなりませんでしたが、「財産目録」については、手書きでなくてもOKとなったわけです。遺言書本文は、これまでどおり手書きで作成しなければなりませんのでご注意ください。)

 

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お手軽 自筆証書遺言 ひな形

公正証書遺言を作成するには多少の時間と手間がかかります。

公証人との打ち合わせ、作成する内容の吟味、証人の確保など、意外とやるべきことは多いのかもしれません。

そんなとき、「今すぐに」、「とりあえず」、「無料で」、自筆証書で作成しておくのは有効な方法です。

例えば、子供さんがいないご夫婦が、お互いに、自分がなくなった時には全財産を配偶者に相続させたいと希望されることはよくあることです。(遺言を残していないと、将来、自分の兄弟姉妹もしくは甥、姪と自分の配偶者が遺産分割の話し合いをしなければならない場合があります)

そんな時は、以下のような遺言書を作成しておけば、まずは一安心ではないでしょうか。

 

<書き方 サンプル>

遺言書

私は全財産を配偶者である甲山乙子(昭和20年3月3日生)に相続させる。

令和2年1月1日

兵庫県神戸市〇〇町1番1号

甲山乙男 印

 

※自筆で書く必要があり、最後に捺印が必要ですが、所要時間は3分もあれば十分ですね。

成年後見人

認知症と不動産売却

 認知症、統合失調症、知的障がいなどで自分の意思を表示できない方の名義の不動産を、家族が代わりに売却したい・・・

 いろいろな事情があって、このような場面に遭遇することがあると思います。

 例えば、

認知症のおばあちゃんを施設に入所させてあげたい

認知症のおじいちゃんの医療費や生活費の支払いにあてたい

売却処分したい不動産が、認知症の方との共有名義になっている etc…

 

 このような場合、そのままでは、法的には売却処分することは出来ません。理由は単純で、認知症などの方は、「売却する」との意思を表示することが出来ないからです。

 

 では、どうすればいいのでしょう。

 

 ここで利用されるのが、成年後見(せいねんこうけん)制度です。成年後見制度とは、認知症などの方(「本人」と言います。)の法律上の代理人となる成年後見人(せいねんこうけんにん)を選び、この成年後見人が、本人の財産を管理、処分するという制度です。正式に成年後見人が選ばれたら、認知症の親の不動産を売却することも可能となります。(※ただし、いかなる場合も無条件に売却していいというものでありませんので、ご注意ください!!)

 

 さまざまな事情から、今、成年後見制度を利用する方が増えています。超高齢社会の現在、成年後見制度は、だれにとっても身近な制度になりつつあります。当事務所では、成年後見人選任の申し立てから不動産売却などのサポート、ご希望に応じて成年後見人に就任することもお引き受けできますので、お気軽にご相談ください。

TEL 078-955-2958

担当 阿部

 

 

不動産売却でお悩みの成年後見人(ご家族)の方へ

 

ご本人(成年被後見人)が所有している不動産を売却する場合、成年後見人であるご家族がご本人に代わって売却の一連の手続きを行うことになります。

 

<売却の一般的な手順>

 売却する不動産の査定

 不動産仲介業者と媒介契約を締結

 不動産仲介業者にて販売活動開始

 購入希望者から買付けの申込み

 家庭裁判所に対して「居住用不動産処分許可」の申立て

 家庭裁判所が許可の審判

 売買契約締結

 代金の授受及び不動産の引き渡し、登記の名義変更手続き

(※5、6は売却不動産がご本人様の居住用の不動産である場合に必要)

 

不動産屋や司法書士の知り合いがいない場合、結構大変な作業になります。 

そこで・・・・・

<当事務所でお手伝いできること>

・査定書の取得(無料)

・不動産仲介業者のご紹介(無料)

・家庭裁判所へ提出する書類の作成

 (当事務所手数料約5万円)

・名義変更登記手続き

 (当事務所手数料約3万円)

 

つまり、成年後見人ご自身が手続きをしなければならないのは、手順の2と7、そして最後の8の立会いのみとなります。

(お一人では不安だという方には、不動産業者との打ち合わせ、契約などの場面に同行できますのでお気軽にご用命ください)

 

<こんなお悩みを解決できます>

不動産屋さんの知り合いがいない

» 誠実に取り組んでくれる仲介業者さんをご紹介できます

司法書士の知り合いがいない

» 当事務所がお手伝いします

裁判所に提出する書類が分からない

» 当事務所がお手伝いします

 

私自身、多数の方の成年後見人として就任しており、不動産売却経験も豊富ですので、お力になれると思います。

不動産の売却でお悩みの成年後見人の方は、ぜひご相談下さい。

電話 078-955-2958(タップで電話がかかります。非通知は解除してからおかけください)

あべ司法書士事務所

遺産整理・相続

投資信託の相続、名義変更、売却の手続き

 一般的に、被相続人が保有していた投資信託を売却して換金するためには次のような手順をふむ必要があります。(相続人が自分で手続きをする場合)

.被相続人が証券口座を開設している証券会社(または銀行その他の金融機関)へ死亡の連絡

.相続手続きに必要な書類を収集し、証券会社へ提出(なお、相続人がその証券会社にいわゆる証券口座を開設していない場合は、相続人名義であらたに証券口座を開設する必要あり)

.被相続人の証券口座から相続人名義の証券口座へ商品(保有している投資信託)を移管(※被相続人の口座を引き継ぐわけではないので厳密には名義変更ではありません)

.相続人名義の口座への移管が完了したら相続人が売却したいタイミングで売却可能(保有し続けることも可能)

 

 司法書士が遺産整理受任者としてこれらの手続きを行う場合は、司法書士がすべてを代理できるケースとできないケースがあります。これは相手方である証券会社(または金融機関)ごとに取り扱いが異なることがあるためです。それぞれの手続きは以下のとおりです。

 

<司法書士がすべてを代理できないケース>

 司法書士がご依頼者様との間で正式に遺産整理業務委託契約を締結し、委任状にも投資信託の解約、受渡、相続移管、売却など一切の行為を記載しているにもかかわらず、上で述べたような「一般的」な取り扱い(すなわち相続人が相続人名義で証券口座を開設するところからのスタートとなる)しかできない金融機関があります。

 

 結局、この場合は、司法書士は必要書類を収集することのほか、相続人ご本人が口座開設その他の手続きのため窓口に出向くのに付き添うことぐらいしかできず、相続人のご負担を大きく軽減することはできません。

 

 しかも、某信用組合の取り扱いでは、必ず窓口に相続人が出向かないといけないらしく、仮にお住まいが遠方だったらとか、仮に体が不自由で出向くことができないというようなお客様だったらどうするのでしょう。投資信託は日々基準価格が変動するものですし、値下がりの不利益はどのように考えているのでしょうか。このように代理制度、遺産整理業務を真っ向から否定する金融機関もありますので注意が必要です。

 

<司法書士がすべてを代理できるケース>

 司法書士名義で証券口座を開設し、被相続人名義の証券口座から司法書士名義の証券口座へ保有商品を移管し、ただちに売却となります。相続人が窓口へ出向く必要がなく銀行預金の解約のイメージに近いと思います。上で述べたような「相続人名義での証券口座開設」は不要となります。某大手証券会社、某銀行系列の証券会社などはこの取り扱いでした。

 

 なお、相続人の方が売却を希望せず、保有し続けたいという場合は、一般的な原則にもどり、相続人名義で証券口座を開設し、そこへ移管してもらう必要があります。司法書士名義の証券口座では保有という概念はありえませんから当然ですね。

家族信託(民事信託)

生命保険、家族信託と遺留分の関係

家族信託を設定するうえで、気を付けなければならないのが、遺留分です。

一部の推定相続人の相続分を剥奪してしまうような信託契約を、すべて一律有効と考えることはできません。

将来の相続人間の紛争を未然に防ぐためにも、遺留分は考慮すべき重要なポイントになります。

 

1.生命保険と遺留分の関係

 

<問題点>

被相続人を保険契約者及び被保険者とし、推定相続人の一部の者を受取人とする保険契約に基づいて、被相続人が死亡した場合に受取人が受け取る死亡保険金は遺産を構成するか。

 

<裁判例>

最高裁判決の考え方(以下、要旨)

(原則)生命保険に基づき受取人である相続人が取得する死亡保険金請求権は、民法903条1項に規定する遺贈又は贈与に係る財産にはあたらない

→ つまり遺留分算定にあたっての遺産に含めないということになります。

 

(例外)保険金受取人である相続人とその他の共同相続人との間に生ずる不公平が民法903条の趣旨に照らし到底是認することができないほどに著しいと評価すべき特段の事情が存する場合には、903条の類推適用により特別受益に準じて持戻しの対象となる

 

 

2.家族信託と遺留分の関係

 

<問題点>

受益者連続型の信託契約において、一部の推定相続人の遺留分を侵害することとなるような受益権の定めがなされることにより、その推定相続人は遺留分を主張できなくなってしまうのか。

 

<裁判例>

東京地裁判決(以下、要旨)

信託契約のうち、一部の相続人Aにとって実質的な経済的利益を享受できない不動産を目的財産に含めた部分は、遺留分制度を潜脱する意図で信託制度を利用したものであって、公序良俗に反して信託が無効

 

信託契約のうち、相続人Aが実質的に経済的利益を享受できる信託財産に関する部分は有効

 

遺留分減殺の対象は、信託目的達成のために形式的に所有権移転される信託財産ではなく、実質的に権利として移転される受益権とすべき

 

3.結論

これらから、生命保険の死亡保険金請求権、信託契約に基づき受益者に与えられる受益権は、いずれも遺留分(侵害額請求)の対象となると考えるのが適切のようです。

会社 Q&A(備忘録)

会社名にローマ字などを使用することの可否

(以下、一部法務省のページを抜粋しています。)

 

以下の記号などはすべて使用可能です。

(1)ローマ字(大文字及び小文字)

(2)アラビヤ数字

(3)「&」(アンパサンド)

   「’」(アポストロフィー)

   「,」(コンマ)

   「-」(ハイフン)

   「.」(ピリオド)

   「・」(中点)

 

<ご注意事項>

 

(3)の符号は,会社名の先頭又は末尾には使用できません。

ただし,「.」(ピリオド)については,末尾には使用できます。

 

ローマ字を用いた単語と単語の間を区切るために空白(スペース)を用いることができます。

会社の商号:錯誤による更正登記(会社名を間違えた!)

(当事務所の経験談です)

 

<パターン1>

定款は正しい。登記申請の際に司法書士が入力を間違えた。
この場合は、登記官の方が気付いてくださったら、申請書の補正で済みます。
仮に登記が完了したあとでも錯誤が明らかなので、更正登記はすんなりいきそうです。

 

<パターン2>

定款が間違っている。そのまま登記申請したがまだ登記完了していない。
この場合は、登記を補正する旨登記官に連絡をしたうえで、公証人から誤記証明書をもらったうえで、登記申請を補正する。

 

<パターン3>

定款が間違っている。そのまま登記申請し、完了し(てしまっ)た。。。
書類引き渡し後、ご依頼者様から、「ごめ~ん、なんか会社名間違えて伝えてた。。。」
…。

会社成立後の定款については、これを変更または訂正(訂正も広い意味では変更?)するには、もっぱら株主総会決議によるものと考えておりましたが、担当の登記官のご見解では、公証人の誤記証明書があるのであれば、やはりそれは誤記であり、株主総会の関与を求める場面ではない。という趣旨のものでした。公証人に事情を説明したところ、誤記証明書を発行してもらい、無事に更正登記を申請できました。
この時の申請には、委任状、上申書、誤記証明書を添付しましたが、登記官から発起人の印鑑証明書も求められました。

この時に添付した上申書の内容は以下のとおりです。

 

錯誤に関する上申書

ーーー法務局 登記官殿

 

令和ーー年ーー月ーー日付で公証人の認証を受けた当会社の定款につき、商号を「株式会社ーーー」と表記すべきところ、誤って「株式会社〇」と表記し、当該誤記を発起人及び取締役の全員が看過したまま設立登記が完了するに至りました。
以上のとおり、当会社の商号につき明白な錯誤があったため、本更正登記を申請する次第です。本申請をご受理下さいますよう何卒お願い申し上げます。

 

令和 年 月 日

株式会社ーーー(更正前の商号:株式会社〇)

代表取締役 ---- 印  

発 起 人 ---- 印  

発 起 人 ---- 印  

 

ごくまれにしか生じない錯誤ですが、今後もないとは言えないので、、、UPしておきます。
同じケースに遭遇された場合は、念のため所轄法務局にご確認くださいね。

ビル名の変更による会社の本店変更登記

会社の本店所在地(住所)として会社が入っているビルの名前を登記している場合があります。

たとえば、〇〇株式会社の本店は、「神戸市中央区~~町1番1号 ABCビル5階」というような場合です。

 

ここで、ABCビルのオーナーがビルの名称を変更し、XYZビルとなった場合、〇〇株式会社の本店住所の登記は、現に存在しない「ABCビル」のままですから登記を変更するのが適切ですよね。

 

〇〇株式会社の関与しないところで、その住所の一部であるビル名が変わってしまうわけですから、一般的な本店移転登記のように取締役会の決議などが必要になるかどうかという問題があります。

 

インターネットで検索したところ、東京と名古屋では法務局の考え方が異なるようで取締役会の決議を要するかどうかについて見解が分かれているとの情報がありました。そこで、私は申請先である法務局に次のとおり自身の見解を添えて問い合わせをしてみました。

  

<私の見解>

ビル名の変更に伴い、会社の本店の表記を変更するか否かは、専ら会社の意思にかかわることであるから、本店表記の変更は

① 取締役会による変更決議を要し、

② 原因年月日は、当該決議日をもって「変更」(「移転」ではないため)

とすべきと考えますがいかがでしょうか。

  

<登記官からの解答>

・取締役会の決議は不要

・ビルの名称が現実に変更になった日を特定する必要あり

  

<登記申請書の概要抜粋>

・登記の事由 ビル所有者によるビル名変更に基づく本店の表示変更

・登記すべき事項

「本店」~~~~ 〇〇ビル5階

「原因年月日」平成 年 月 日変更

・添付書類 委任状1通

・登録免許税 金3万円

  

<委任状の記載事項>

平成 年 月 日、当社が入居しているビルの所有者が、そのビル名を「△△ビル」から「〇〇ビル」に変更したことによる、本店の表示変更登記

  

結論として登記ができたからいいのですが、まれに登記官の見解が自分の見解と真逆の時があり、少々不安を覚えます。。。

問題点は、①ビルのオーナーがいつビル名を変更したのか明らかでない場合はどうするか、②登録免許税3万円も要るんやで。。ですね。

 

現在も統一的な取り扱いがなされているか分かりませんので、都度、申請先の法務局に確認が必要かもしれません。

みなし解散→官報公告→清算結了へ

 

 会社法第472条第1項の規定により解散となった株式会社について、お客様から「もう会社を閉じたい。あったことすら忘れてた」というご相談をお受けしました。

 これまで、いわゆる【みなし解散】されてしまった会社のオーナーさんから会社継続の登記をご依頼いただいたケースはありましたが、そのまま清算結了へ向かうケースは初めてです。

  

(1)官報の掲載申し込み

「株主総会決議により解散」ではないので、以下のような文面で掲載してもらいました。

当社は、令和元年十二月十一日会社法第四七二条第一項の規定により解散いたしましたので、当社に債権を有する方は、本公告掲載の翌日から二箇月以内にお申し出下さい。なお、右期間内にお申し出がないときは清算から除斥します。

令和〇年〇月〇日

神戸市~~~

株式会社~~~

代表清算人~~~

以上、掲載料金は35,893円

  

(2)清算人就任の登記(登録免許税9000円)

定款に清算人に関する定めがないので、法定清算人の就任となりました。

添付書面等は、

①定款(末尾には「本書は令和元年12月11日時点における当社定款に相違ない。」との証明文言を記載)

②委任状

③印鑑届書(印鑑証明書付)

従前の代表取締役の登記された住所と現在の代表清算人の住所が異なっていますが、変更登記等は不要でした。

印鑑カードは代表者の資格が変わるためあらたに発行となりました。

その他

登記識別情報 読み取り スキャナー

スキャナー、バーコードリーダー、QRコードリーダー、何と呼ぶのが正しいのか分かりませんが。

最近、気になっていたので、不動産取引の分かれでお会いする先生方数名に雑談がてら聞いてみると。みんな持ってる。。。

ということでいまさらですが、購入してみました。商品紹介してくださった業者のYさんありがとうございました!

使用感ですが、すごいです!めっちゃ楽!

想像してみてください。物件が20個とかあったら、ゾっとしませんか?

でもこれなら高速で入力完了します。1物件1秒もかかりません。

どうしていままで買わなかったのでしょうか。

商品の紹介文そのままコピペします。

これからご購入される方のご参考になれば幸いです。ただしご購入は自己責任でm(__)m

以下、amazonにおける商品の紹介文です。

二次元 バーコードスキャナー MUNBYN USB有線バーコードリーダー 1D 2D QRコード対応 連続読み込み 手持ち Windows Mac対応 設定不要 高速読取り 

 

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2020.05.25 Monday