神戸市東灘区【あべ司法書士事務所】
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解説・豆知識

不動産登記

不動産登記とは

土地、建物などの不動産は、法務局というところに、登録(登記といいます)されてます。

登記されている内容は、 土地ならば、所在・地番・地目・地積、建物では、所在、家屋番号、種類、構造、床面積です。

例えば、登記記録から、以下のような情報を読み取ることが出来ます。

 

<土地>

所在 神戸市東灘区住吉本町1丁目 〇番

地番 〇番

地目 宅地

地積 100.55㎡

 

<建物>

所在 神戸市東灘区住吉本町 〇番地

家屋番号 〇番

種類 居宅

構造 木造瓦ぶき2階建

床面積 1階 50.33㎡

    2階 45.11㎡

 

このように、不動産の外形を表す登記を「表題登記(表題部)」と言います。

次に、土地、建物に共通で、「権利の登記(権利部)」があります。

所有権を持っている人はだれか、不動産を担保にしてお金を貸している銀行はどこかなど、その不動産に対してなんらかの権利を持っている人や金融機関など、及びその権利の内容が登記されています。

所有権をもっている人については、「所有者 〇〇〇〇」と登記されています。担保にとっている金融機関の権利は、「抵当権者 〇〇銀行」、「債権額 金2000万円」などの登記がされています。〇〇銀行から2000万円借りていて、この不動産が担保にとられているということを意味しています。

 

登記の必要性と司法書士の役割

 

不動産は、法務局に登記されており、その登記記録(「登記簿」ということもあります)は、だれでも証明書を取得して、見ることが出来ます。

そして、この登記記録を基準にして、不動産経済は動いています。

<例1>

市町村は固定資産税を賦課するときには、登記記録に所有者として登記されている人に課税します。

<例2>

Y銀行がXさんにお金を貸す時に、不動産を担保にとる場合は、登記記録を見て、Xさんが真の所有者であることを確認してからお金を貸します。 所有者でもない人が、「私の不動産です。これを担保にするので、お金を貸してください」と金融機関にかけあっても、金融機関は相手にしません。

<例3>

Aさんが、Bさんから不動産を買うとき、Aさんは、登記記録を見てBさんのものであることを確認してからでないとお金は払えません。全然関係のない所有者でもない人にお金をはらっても無意味だからです。

 

 このように、大前提として、不動産に関する取引はすべて登記を基準に行われます。

上の例2と3では、「現在」、「だれが所有しているか」、を登記で判断してもらい、お金を借りたり、売買代金をはらってもらうために登記が必要というわけです。次に、例2でお金を貸すY銀行は、担保にとったことを登記しなければなりません。(抵当権設定の登記)

例3でAさんは、自分が所有者になったことを登記しなければなりません。(所有権移転の登記)

登記の必要性はまさにここにあります。 理由は、例2で、Y銀行がお金を貸したのに抵当権設定の登記をしない間に、XさんがZさんに不動産を売却してZさんに所有権移転の登記をしてしまったら、Y銀行は、Zさんに何の請求もできません。無担保でXさんにお金を貸したのとほとんど同じことになるわけです。

例3も同じように、Aさんが自分が所有者になったにもかかわらず、所有権移転の登記をしない間に、BさんがCさんにも同じ不動産を売却し、Cさんに所有権移転登記をしてしまったら、不動産はもうCさんのものです。Aさんは、代金だけ払って、不動産は手に入りません。

このように不動産に関する取引は、その取引(代金を支払ったり、お金を貸すこと)と「同時に」、「その権利を登記」しなければ危険ということになります。 さらに進んで、お金を払う、またはお金を貸す側の方は、「自分の権利が間違いなく登記される」という保障がなければ、お金を払ったり、貸したりするべきではない。ということになります。 このような場面で、取引の場に立会い、「登記に必要な書類がすべて揃っていますので、登記ができます。」と、宣言し、取引を円滑に安全に進める役割を担うのが、「司法書士」ということになります。

 

登記が必要な場合/不要な場合

登記が必要な理由は、こちらで説明していますが、いかなる場合でも登記が必要なのでしょうか。

答えはNOです。

 

<登記が必要な場合>

登記が絶対に必要な場合は、とてもおおざっぱになりますが、「相手」がいる「取引」を行う場合です。

ex)

・銀行からお金を借り、不動産を担保に入れる。

・不動産を売却する。購入する。

・夫から妻へ不動産を贈与する。

・離婚した夫から妻へ財産分与として不動産を譲渡する

 

<登記が不要な場合>(=急ぐ必要がない場合)

逆に、「相手」がいない、または「取引」行為がない、という場合は、登記を急ぐ理由は乏しい場合が多いでしょう。

ex)

・所有者の住所が変わった場合の「住所変更の登記」

・所有者の氏名が変わった場合の「氏名変更登記」

・親が亡くなり、相続人は自分一人だけの場合の相続による「所有権移転登記」

<理由>

上記の「住所」や「氏名」が変わったような場合、所有権という権利そのものに変更があるわけではありません。 ですから、何かのついで(例えば、売却の前提としてなど)の時に行えば十分です。

 

親が亡くなり、相続人が自分一人だけの場合、権利を争う他の相続人がいないわけですから、この場合も何かのついで(住宅ローン完済時の抵当権抹消登記の前提や売却の前提としてなど)の時に行えば十分です。

共有物分割の登録免許税 記載方法

(特例の適用条項の記載例です)

ある土地を分筆したうえで共有物分割を原因として共有者間で相互に持分を移転するにあたり、通常の登録免許税率(1000分の20)ではなく特例による税率(1000分の4)を適用する場面でのお話です。
そう頻繁にある話ではないので、過去、特に補正等の指示がなかった書き方を備忘録的にUPしておきます。

 

【特例適用のある部分とない部分が併存するケース】

課税価格  移転持分課税価格 
金689万5000円(登録免許税法施行令第9条)
金104万3000円

登録免許税 金 48,400 円
内訳 
金689万5000円につき、金2万7580円
(別表第一 第一号(ニ)ロ)
金104万3000円につき、金2万860円

 

【特例適用のある部分のみのケース】

課税価格  移転持分課税価格 
金689万5,000円(登録免許税法施行令第9条)
登録免許税 金 27,500 円
内訳 
(別表第一 第一号(ニ)ロ)

申請用総合ソフトで、入力する方法がわからず、なぜか「内訳」として適用条項を記載していますが、特に何も言われず、、、言いたいことは伝わったのかな。

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2020.01.19 Sunday