解説・豆知識
認知症と不動産売却
認知症、統合失調症、知的障がいなどで自分の意思を表示できない方の名義の不動産を、家族が代わりに売却したい・・・
いろいろな事情があって、このような場面に遭遇することがあると思います。
例えば、
・認知症のおばあちゃんを施設に入所させてあげたい
・認知症のおじいちゃんの医療費や生活費の支払いにあてたい
・売却処分したい不動産が、認知症の方との共有名義になっている etc…
このような場合、そのままでは、法的には売却処分することは出来ません。理由は単純で、認知症などの方は、「売却する」との意思を表示することが出来ないからです。
では、どうすればいいのでしょう。
ここで利用されるのが、成年後見（せいねんこうけん）制度です。成年後見制度とは、認知症などの方（「本人」と言います。）の法律上の代理人となる成年後見人（せいねんこうけんにん）を選び、この成年後見人が、本人の財産を管理、処分するという制度です。正式に成年後見人が選ばれたら、認知症の親の不動産を売却することも可能となります。（※ただし、いかなる場合も無条件に売却していいというものでありませんので、ご注意ください！！）
さまざまな事情から、今、成年後見制度を利用する方が増えています。超高齢社会の現在、成年後見制度は、だれにとっても身近な制度になりつつあります。当事務所では、成年後見人選任の申し立てから不動産売却などのサポート、ご希望に応じて成年後見人に就任することもお引き受けできますので、お気軽にご相談ください。
TEL 078-955-2958
担当 阿部
不動産売却でお悩みの成年後見人（ご家族）の方へ
ご本人（成年被後見人）が所有している不動産を売却する場合、成年後見人であるご家族がご本人に代わって売却の一連の手続きを行うことになります。
＜売却の一般的な手順＞
１ 売却する不動産の査定
２ 不動産仲介業者と媒介契約を締結
３ 不動産仲介業者にて販売活動開始
４ 購入希望者から買付けの申込み
５ 家庭裁判所に対して「居住用不動産処分許可」の申立て
６ 家庭裁判所が許可の審判
７ 売買契約締結
８ 代金の授受及び不動産の引き渡し、登記の名義変更手続き
（※５、６は売却不動産がご本人様の居住用の不動産である場合に必要）
不動産屋や司法書士の知り合いがいない場合、結構大変な作業になります。
そこで・・・・・
＜当事務所でお手伝いできること＞
・査定書の取得（無料）
・不動産仲介業者のご紹介（無料）
・家庭裁判所へ提出する書類の作成
（当事務所手数料約５万円）
・名義変更登記手続き
（当事務所手数料約３万円）
つまり、成年後見人ご自身が手続きをしなければならないのは、手順の２と７、そして最後の８の立会いのみとなります。
（お一人では不安だという方には、不動産業者との打ち合わせ､契約などの場面に同行できますのでお気軽にご用命ください）
＜こんなお悩みを解決できます＞
不動産屋さんの知り合いがいない
» 誠実に取り組んでくれる仲介業者さんをご紹介できます
司法書士の知り合いがいない
» 当事務所がお手伝いします
裁判所に提出する書類が分からない
» 当事務所がお手伝いします
私自身､多数の方の成年後見人として就任しており､不動産売却経験も豊富ですので、お力になれると思います。
不動産の売却でお悩みの成年後見人の方は、ぜひご相談下さい。
電話 078-955-2958（タップで電話がかかります。非通知は解除してからおかけください）
あべ司法書士事務所
投資信託の相続、名義変更、売却の手続き
一般的に、被相続人が保有していた投資信託を売却して換金するためには次のような手順をふむ必要があります。（相続人が自分で手続きをする場合）
１．被相続人が証券口座を開設している証券会社（または銀行その他の金融機関）へ死亡の連絡
２．相続手続きに必要な書類を収集し、証券会社へ提出（なお、相続人がその証券会社にいわゆる証券口座を開設していない場合は、相続人名義であらたに証券口座を開設する必要あり）
３．被相続人の証券口座から相続人名義の証券口座へ商品（保有している投資信託）を移管（※被相続人の口座を引き継ぐわけではないので厳密には名義変更ではありません）
４．相続人名義の口座への移管が完了したら相続人が売却したいタイミングで売却可能（保有し続けることも可能）
司法書士が遺産整理受任者としてこれらの手続きを行う場合は、司法書士がすべてを代理できるケースとできないケースがあります。これは相手方である証券会社（または金融機関）ごとに取り扱いが異なることがあるためです。それぞれの手続きは以下のとおりです。
＜司法書士がすべてを代理できないケース＞
司法書士がご依頼者様との間で正式に遺産整理業務委託契約を締結し、委任状にも投資信託の解約、受渡、相続移管、売却など一切の行為を記載しているにもかかわらず、上で述べたような「一般的」な取り扱い（すなわち相続人が相続人名義で証券口座を開設するところからのスタートとなる）しかできない金融機関があります。
結局、この場合は、司法書士は必要書類を収集することのほか、相続人ご本人が口座開設その他の手続きのため窓口に出向くのに付き添うことぐらいしかできず、相続人のご負担を大きく軽減することはできません。
しかも、某信用組合の取り扱いでは、必ず窓口に相続人が出向かないといけないらしく、仮にお住まいが遠方だったらとか、仮に体が不自由で出向くことができないというようなお客様だったらどうするのでしょう。投資信託は日々基準価格が変動するものですし、値下がりの不利益はどのように考えているのでしょうか。このように代理制度、遺産整理業務を真っ向から否定する金融機関もありますので注意が必要です。
＜司法書士がすべてを代理できるケース＞
司法書士名義で証券口座を開設し、被相続人名義の証券口座から司法書士名義の証券口座へ保有商品を移管し、ただちに売却となります。相続人が窓口へ出向く必要がなく銀行預金の解約のイメージに近いと思います。上で述べたような「相続人名義での証券口座開設」は不要となります。某大手証券会社、某銀行系列の証券会社などはこの取り扱いでした。
なお、相続人の方が売却を希望せず、保有し続けたいという場合は、一般的な原則にもどり、相続人名義で証券口座を開設し、そこへ移管してもらう必要があります。司法書士名義の証券口座では保有という概念はありえませんから当然ですね。
被相続人の住所が不明の場合 相続放棄の管轄
事案の概要
Ａ市内に存在する不動産の所有者Ⅹが死亡した。
Ⅹの相続人は父Ｙである。
その後Ｙが死亡し、その相続人はめいにあたるＺである。
今回、相続放棄をしたいと考えているのはＺであり、被相続人は、Ｘから不動産を相続した（と考えられる）Ｙである。
ことの発端は、ある日、Ｚの自宅に、Ａ市役所から「空家等立入調査等実施通知書」と題する書面が届いた。
Ｚはその書面に記載されている「登記簿上の所有者」：「Ⅹ」という名前にまったく心当たりがなかったが、戸籍等を取得していくうちに、上記の親族関係が明らかとなった。
ここで、相続放棄は、「相続が開始した地を管轄する家庭裁判所」に申述しなければなりません。
管轄に関して定める家事事件手続法第３条の１１、第４条を簡単にまとめると、以下のようになります。
● 被相続人の住所又は居所が日本国内にあるときはその住所地または居所を管轄する家庭裁判所
● 居所がない又は知れない場合には最後の住所地（ただし日本国内でなければならない）を管轄する家庭裁判所
しかし、Ｙの住所地を調査するも、死亡したのが１０年以上前であり、戸籍の附票が廃棄されていたためＹの住所に関する情報はまったく得ることができませんでした。（居所に関する情報も皆無）
そこで、家事事件手続法第７条を簡単にまとめると、
● 管轄が定まらないときは、
①審判又は調停を求める事項に係る財産の所在地
又は
②東京家庭裁判所
の管轄に属するとされています。
今回は、「相続放棄」であり、本来、「ある特定の財産」との関係を断つために審判を求めるものではありませんが、本件では、被相続人に属する財産の一部としてこの不動産が存在し、逆にこれ以外の財産の存否が不明なため、申述人の相続放棄における主目的は、この不動産に関する権利義務からの解放に尽きるとも言えます。
よって、「審判又は調停を求める事項に係る財産の所在地」を管轄する家庭裁判所に申述をし、無事、受理されました。
生命保険、家族信託と遺留分の関係
家族信託を設定するうえで、気を付けなければならないのが、遺留分です。
一部の推定相続人の相続分を剥奪してしまうような信託契約を、すべて一律有効と考えることはできません。
将来の相続人間の紛争を未然に防ぐためにも、遺留分は考慮すべき重要なポイントになります。
１．生命保険と遺留分の関係
＜問題点＞
被相続人を保険契約者及び被保険者とし、推定相続人の一部の者を受取人とする保険契約に基づいて、被相続人が死亡した場合に受取人が受け取る死亡保険金は遺産を構成するか。
＜裁判例＞
最高裁判決の考え方（以下、要旨）
（原則）生命保険に基づき受取人である相続人が取得する死亡保険金請求権は、民法９０３条１項に規定する遺贈又は贈与に係る財産にはあたらない
→ つまり遺留分算定にあたっての遺産に含めないということになります。
（例外）保険金受取人である相続人とその他の共同相続人との間に生ずる不公平が民法９０３条の趣旨に照らし到底是認することができないほどに著しいと評価すべき特段の事情が存する場合には、９０３条の類推適用により特別受益に準じて持戻しの対象となる
２．家族信託と遺留分の関係
＜問題点＞
受益者連続型の信託契約において、一部の推定相続人の遺留分を侵害することとなるような受益権の定めがなされることにより、その推定相続人は遺留分を主張できなくなってしまうのか。
＜裁判例＞
東京地裁判決（以下、要旨）
信託契約のうち、一部の相続人Aにとって実質的な経済的利益を享受できない不動産を目的財産に含めた部分は、遺留分制度を潜脱する意図で信託制度を利用したものであって、公序良俗に反して信託が無効
信託契約のうち、相続人Aが実質的に経済的利益を享受できる信託財産に関する部分は有効
遺留分減殺の対象は、信託目的達成のために形式的に所有権移転される信託財産ではなく、実質的に権利として移転される受益権とすべき
３．結論
これらから、生命保険の死亡保険金請求権、信託契約に基づき受益者に与えられる受益権は、いずれも遺留分（侵害額請求）の対象となると考えるのが適切のようです。
会社名にローマ字などを使用することの可否
（以下、一部法務省のページを抜粋しています。）
以下の記号などはすべて使用可能です。
（１）ローマ字（大文字及び小文字）
（２）アラビヤ数字
（３）「＆」（アンパサンド）
「’」（アポストロフィー）
「，」（コンマ）
「－」（ハイフン）
「．」（ピリオド）
「・」（中点）
＜ご注意事項＞
（３）の符号は，会社名の先頭又は末尾には使用できません。
ただし，「．」（ピリオド）については，末尾には使用できます。
ローマ字を用いた単語と単語の間を区切るために空白（スペース）を用いることができます。
会社の商号：錯誤による更正登記（会社名を間違えた！）
（当事務所の経験談です）
＜パターン１＞
定款は正しい。登記申請の際に司法書士が入力を間違えた。
この場合は、登記官の方が気付いてくださったら、申請書の補正で済みます。
仮に登記が完了したあとでも錯誤が明らかなので、更正登記はすんなりいきそうです。
＜パターン２＞
定款が間違っている。そのまま登記申請したがまだ登記完了していない。
この場合は、登記を補正する旨登記官に連絡をしたうえで、公証人から誤記証明書をもらったうえで、登記申請を補正する。
＜パターン３＞
定款が間違っている。そのまま登記申請し、完了し（てしまっ）た。。。
書類引き渡し後、ご依頼者様から、「ごめ～ん、なんか会社名間違えて伝えてた。。。」
…。
会社成立後の定款については、これを変更または訂正（訂正も広い意味では変更？）するには、もっぱら株主総会決議によるものと考えておりましたが、担当の登記官のご見解では、公証人の誤記証明書があるのであれば、やはりそれは誤記であり、株主総会の関与を求める場面ではない。という趣旨のものでした。公証人に事情を説明したところ、誤記証明書を発行してもらい、無事に更正登記を申請できました。
この時の申請には、委任状、上申書、誤記証明書を添付しましたが、登記官から発起人の印鑑証明書も求められました。
この時に添付した上申書の内容は以下のとおりです。
錯誤に関する上申書
ーーー法務局 登記官殿
令和ーー年ーー月ーー日付で公証人の認証を受けた当会社の定款につき、商号を「株式会社ーーー」と表記すべきところ、誤って「株式会社〇」と表記し、当該誤記を発起人及び取締役の全員が看過したまま設立登記が完了するに至りました。
以上のとおり、当会社の商号につき明白な錯誤があったため、本更正登記を申請する次第です。本申請をご受理下さいますよう何卒お願い申し上げます。
令和 年 月 日
株式会社ーーー（更正前の商号：株式会社〇）
代表取締役 －－－－ 印
発 起 人 －－－－ 印
発 起 人 －－－－ 印
ごくまれにしか生じない錯誤ですが、今後もないとは言えないので、、、ＵＰしておきます。
同じケースに遭遇された場合は、念のため所轄法務局にご確認くださいね。
ビル名の変更による会社の本店変更登記
会社の本店所在地（住所）として会社が入っているビルの名前を登記している場合があります。
たとえば、〇〇株式会社の本店は、「神戸市中央区～～町１番１号 ＡＢＣビル５階」というような場合です。
ここで、ＡＢＣビルのオーナーがビルの名称を変更し、ＸＹＺビルとなった場合、〇〇株式会社の本店住所の登記は、現に存在しない「ＡＢＣビル」のままですから登記を変更するのが適切ですよね。
ただ、〇〇株式会社の関与しないところで、その住所の一部であるビル名が変わってしまうわけですから、一般的な本店移転登記のように取締役会の決議などが必要になるかどうかという問題があります。
＜私の見解＞
ビル名の変更に伴い、会社の本店の表記を変更するか否かは、専ら会社の意思にかかわることであるから、本店表記の変更は
① 取締役会による変更決議を要し、
② 原因年月日は、当該決議日をもって「変更」（「移転」ではないため）
とすべき。
以下、場合分けして解説します。
【パターン１】
・変更後の本店に、新ビル名を含めたい場合
＜実際の登記官からの解答＞
・取締役会の決議は不要
・ビルの名称が現実に変更になった日を特定する必要あり
＜登記申請書の概要抜粋＞
・登記の事由 ビル所有者によるビル名変更に基づく本店の表示変更
・登記すべき事項
「本店」～～～～１番３号〇〇ビル５階
「原因年月日」平成 年 月 日変更
・添付書類 委任状１通
・登録免許税 金３万円
＜委任状の記載事項＞
平成 年 月 日、当社が入居しているビルの所有者が、そのビル名を「△△ビル」から「〇〇ビル」に変更したことによる、本店の表示変更登記
【パターン２】
変更後の本店に、新ビル名を含めたくない場合（今後もビル名の変更がある都度登記手続きを要し、煩雑となることを懸念）
＜実際の登記官からの解答＞
・取締役会の決議を要する
・決議の日をもって変更
＜登記申請書の概要抜粋＞
・登記の事由 本店の表示変更
・登記すべき事項
「本店」～～～～１番３号５階
「原因年月日」令和 年 月 日変更
・添付書類 委任状１通、取締役会議事録１通
・登録免許税 金３万円
＜委任状の記載事項＞
本店の表示変更登記
＜問題点＞
パターン１の場合は、ビルのオーナーがいつビル名を変更したのか明らかでない場合はどうするかですね。
以上、パターン１とパターン２で逆の結論となり、現在も統一的な取り扱いがなされているか分かりません。
同様の案件がありましたら、その都度、申請先の法務局に確認が必要かと思います。
（以上令和６年５月編集）
みなし解散→官報公告→清算結了へ
会社法第472条第1項の規定により解散となった株式会社について、お客様から「もう会社を閉じたい。あったことすら忘れてた」というご相談をお受けしました。
これまで、いわゆる【みなし解散】されてしまった会社のオーナーさんから会社継続の登記をご依頼いただいたケースはありましたが、そのまま清算結了へ向かうケースは初めてです。
（１）官報の掲載申し込み
「株主総会決議により解散」ではないので、以下のような文面で掲載してもらいました。
当社は、令和元年十二月十一日会社法第四七二条第一項の規定により解散いたしましたので、当社に債権を有する方は、本公告掲載の翌日から二箇月以内にお申し出下さい。なお、右期間内にお申し出がないときは清算から除斥します。
令和〇年〇月〇日
神戸市～～～
株式会社～～～
代表清算人～～～
以上、掲載料金は35,893円
（２）清算人就任の登記（登録免許税９０００円）
定款に清算人に関する定めがないので、法定清算人の就任となりました。
添付書面等は、
①定款（末尾には「本書は令和元年１２月１１日時点における当社定款に相違ない。」との証明文言を記載）
②委任状
③印鑑届書（印鑑証明書付）
従前の代表取締役の登記された住所と現在の代表清算人の住所が異なっていますが、変更登記等は不要でした。
印鑑カードは代表者の資格が変わるためあらたに発行となりました。
スマホで定款認証（FaceHubテレビ電話）
スマホでテレビ電話を利用する場合、事前準備が必要となるのは、FaceHubアプリのダウンロードだけです。
私はandroidなので、google playから無料ダウンロードしました。
（１）比較
＜通常の定款認証の場合＞
申請用総合ソフトでの電子定款送信に加えて、
・委任状
・印鑑証明書
・手数料（現金）
・ＣＤなど（定款データを入れてもらうため）
を持参して公証役場に赴き、認証を受けます。
＜テレビ電話を利用する場合＞
申請用総合ソフトでの電子定款送信に加えて、
・委任状 （前もって郵送）
・印鑑証明書（前もって郵送）（原本還付希望の場合は要返信用封筒）
・手数料 （前もって振込しておく）
を終わらせてから、テレビ電話をつなぎます。
※ テレビ電話へのつなぎ方
① 公証人がURLをメールで送信してくれます。
② 約束の時間になったら、使用するスマホでそのURLをタップし「FaceHubでリンクを開く」を選択します。
③ ただちに公証人に電話がかかります。公証人との約束の時間より前に「試し」にタップしないように注意…
（私は試しに２回かけてしまいました…）
（２）テレビ電話での定款認証（所要時間２～３分）
１．設立する法人名の確認、電子署名したことに間違いないか、などの確認を受けます
２．免許証を示すように指示を受けます→公証人が画面上の免許証をキャプチャーします
３．嘱託人の顔を公証人がキャプチャーします（ニヤニヤしてしまい、公証人から「笑ってますけど。。。。」と言われる始末）
４．これで終わりますのでダウンロードお願いします、と言われ通話を終了
５．しばらくすると、申請用総合ソフト上の処理状況が「手続終了」となり、画面下の「取得公文書一覧」に数字が羅列された文書名が表示されているので、その文書名をダブルクリックし、「電子公文書の書き出し」をクリックします。書き出し先のファイルはデスクトップなど任意の場所でOKです。
尚、公証人手数料の領収書はメール添付で受領しました。
感想としては、とても簡単、便利。
これからも機会があれば利用したいと思います。
登記識別情報 読み取り スキャナー
スキャナー、バーコードリーダー、QRコードリーダー、何と呼ぶのが正しいのか分かりませんが。
最近、気になっていたので、不動産取引の分かれでお会いする先生方数名に雑談がてら聞いてみると。みんな持ってる。。。
ということでいまさらですが、購入してみました。商品紹介してくださった業者のYさんありがとうございました！
使用感ですが、すごいです！めっちゃ楽！
想像してみてください。物件が２０個とかあったら、ゾっとしませんか？
でもこれなら高速で入力完了します。１物件１秒もかかりません。
どうしていままで買わなかったのでしょうか。
商品の紹介文そのままコピペします。
これからご購入される方のご参考になれば幸いです。ただしご購入は自己責任でm(__)m
以下、amazonにおける商品の紹介文です。
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